商住、商铺、写字楼 投资哪个是首选

尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大收益，记者走访了一些投资者及研究机构，他们对于公寓、商铺、写字楼三种业态投资价值的分析判断具有一定参考价值。

投资商铺的门槛很高 

首先，商铺投资地段是关键。选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。同时，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。

同时，商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长，长期持有、长期获利的效果才会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。因此，通常来讲，投资商铺的人都是家底厚实的人。

投资商住品质较低、升值潜力太小

商住公寓由于改变了商业用地的原有属性，在使用功能上开发为住宅，但受限于商业用地的高密度规划要求，往往容积率较高，导致居住的人口密度过大，舒适度下降，加之日常水电等成本较高，购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主，环境品质都会较差。

购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况，另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平，以确保租赁价格的稳定上升。如果该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上，房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，即租售比的均衡水平为1：300左右，而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900，房屋的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多，因此商住的造血能力是比较低的，其年回报率一般在3%-4%。

投资写字楼正成为大势所趋 首选临空经济区价值洼地 

在选择写字楼时，投资者要充分考虑该区域未来的规划，市政配套、交通便利程度，以及整个区域的商务氛围和产业经济成熟程度。在北京写字楼市场上，近几年核心商务区趋于饱和，存量写字楼也以租赁形式为主，可售写字楼的供应量几近于无。临空经济区，作为首都“十一五”时期重点建设的六大高端产业功能区之一、机场CBD，优点在于正处于发展建设阶段，拥有无限的发展潜力，也具有巨大的投资空间。除了整体价格偏低之外，临空经济区等新兴区域则随着交通配套的成熟，成为了“洼地中的洼地”，因此吸引大量投资客关注。

作为临空经济区首座国际化5A甲级写字楼——東港·鑫座 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，项目位于海关保税区与空港物流基地核心地段、与海关部署、南法信镇政府仅有一路之隔，享有最优的市政商务配套便利，同时享有三条轨道交通：距15号线地铁仅600米、邻机场快轨与即将通车的S6线，享有立体交通资源优越，距首都机场仅3.5KM,距望京商圈仅需15分钟。