商业地产两极分化加剧 零售“商地”路在何方

近期，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球总结出2014年零售地产最为显著的趋势。其中对于商业地产的未来发展状况做出了比较贴切的概述。本期，地产板块将以此解读与商业地产生存发展密切相关的几大关键要素。

网购冲击商业实体店铺

自2012年以来，百货零售额的增速一直处于下降趋势，部分百货商家的销售额甚至出现了负增长。高纬环球预计，百货的影响力在未来2年至3年内还将进一步下降。

以前人们去购物，逛到累趴下也不见得可以买到自己心仪的商品，从商家的角度来说，只逛不买，虽然为实体店带来了一定的人流量，但却无法让经营者受益。如今，很多人都成了网购达人，购物方式从一手交钱一手交货变成了输入银行卡号和密码就能轻松收货。上网打开浏览器随意进入一个购物网站，小到食品、服装、书籍，大到家电、电子产品、家具等应有尽有，只有顾客想不到的商品，绝对没有卖家卖不出去的货品。

由于没有租赁店面费用，网购的价格比实体店面的价格要低很多。而且点点鼠标就能快速货比三家，选出同等商品价格相对较低的一家店，足不出户就可以购物。记者了解到，现在不仅是80后、90后的年轻人喜欢网购，不少年纪大一些的人们也加入了网购大军中，网购已经成为了一种习惯，节省了人们很多的时间。

有数据显示，2013年中国的社会零售总额达到24万亿元。虽然网络消费所占的比例不大，约占8%，但按照当前的增长势头来看，预计到2020年，中国的零售总额即将达到50万亿元，通过网络完成消费的可能大概能占到36%至40%，也就是20万亿元来自网络消费。网络市场的快速增长，将给国内商业地产市场带来巨大冲击。

商业地产两极分化加剧

有数据显示，截至2013年，我国购物中心总数已达3500家以上，每年新建的购物中心如雨后春笋般分散在我国各大城市中。预计到2015年，有望突破4500家。很明显，我国商业地产将呈现出供应过剩的情况，中国零售物业市场两极化将进一步加剧。

无论是国际品牌，还是国内品牌，通常会优先考虑市中心成熟商圈之店铺位置，其次再考虑新兴商圈。而目前建成的新商业地产项目大多位于新兴商圈，成熟中心商圈由于已经接近饱和，而且地皮昂贵，使得很多开发商望而却步。因此，新建成的购物中心要想在竞争如此激烈的市场获得成功，首先需要选择位于城市中心的良好区位或者是交通接驳良好且现有竞争不激烈的郊区位置。其次就是经验。有业内人士认为，并不是所有的企业都适合做商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做得好的也就近20家。只有那些真正懂商业的，对购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业才可能真正把商业地产做好。