2014年一季度天津甲级写字楼市场运行分析

2014 年第 1 季度，天津市区甲级租赁型写字楼无新增供应入市，样本调整后，全市甲级写字楼的总存量为810,650 平方米。

本季，全市甲级写字楼空臵率下降至 15.9%，环比下降0.4 个百分点。甲级写字楼的净吸纳量为 3526.1 平方米，环比上季下降 85.6%。这主要由于优质写字楼基本满租，市场主要表现为原有租户的楼内调整或楼宇间的转换，且部分外资企业搬迁至租金较低的乙级写字楼以控制成本，甲级写字楼市场新增客户未现明显增长。

本季的主要租赁活动发生于金融城商圈，该区域业主在空臵面积不断被填满的情况下，提升了报价租金，使得全市甲级写字楼租金达到每月每平方米 125.1 元(20.3 美元)，约合每天每平方米 4.1 元(0.6 美元)，环比上升 0.5%。

分商圈而言，以环球金融中心为代表的金融城商圈租金上涨至每月每平方米 127.6 元(20.7 美元) ，环比上升2.9%；小白楼商圈的租金本季亦出现小幅上升，达到每月每平方米 109.9 元(17.8 美元)，主要由于该区域临近规划中的海河东岸 CBD，业主在目前出租尚乐观的情况下提升租金以筛选优质客户；南京路商圈由于租金水平较高，部分企业控制成本搬至乙级写字楼，致使商圈租金出现小幅下调；友谊路商圈租金基本保持平稳。

散售市场方面，在我们选定的几个优质散售型写字楼项目中，成交量达到 25,820 平方米，环比减少 7.6%，在需求收紧情况下，成交均价达到每平方米 18,320 元(2,979 美元)，环比下降 14.7%，写字楼库存压力显现。

滨海新区方面，天津申报自贸区试点方案渐具雏形，最终范围有望在东疆保税港区基础上扩至于家堡金融区、天津港保税区、空港保税区等，我们预计政策利好将助力滨海新区产业发展，继而带动写字楼物业需求。

预计年内，位于金融城商圈的茂业大厦和南京路商圈的世纪都会商厦项目将投放市场，写字楼市场将新增 19万平米的可租赁空间。租金方面，由于优质的自持型物业仍相对稀缺，使得出租型写字楼的租金仍有上涨空间。