疑遭转型商业地产阵痛 万通掷10亿连拿宅地

5月28日，万通地产公告披露，公司以160万元/亩的价格，总计31161.24万元的交易对价，受让中新天津生态城投资开发有限公司拥有的中新天津生态城南部片区一幅住宅用地。当天，该公司还在杭州余杭的土地出让会上以76300万元的总价拿下了一幅住宅用地。
    对于一日内超10亿元连拿两地，万通地产管理层表示，在天津、杭州拿地只是住宅领域的补仓序幕，未来万通仍将会在已进入的城市拿地，适度放大住宅规模。
    住宅用地补仓启幕
    此前，万通地产的关键词则是商业。2011年4月，冯仑从万通董事长位置上退下，许立接任。同时，许立宣布万通地产此后全面转型商业地产。当时许立对外称，公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%~30%的目标。
    在宣告转型后的两年内，万通在住宅项目开发上鲜有动作。5月28日晚，万通地产发布公告称，公司以160万元/亩的价格，总计31161.24万元的交易对价，受让中新天津生态城投资开发有限公司拥有的中新天津生态城南部片区19号地块的国有土地使用权。这也是万通地产近期内拿到的第一块纯住宅用地。
    当日，公司还在杭州余杭的土地出让会上以76300万元的总价拿下了位于勾庄的余政储出[2013]26号地块 （商住用地），折合楼面价9145元/平方米，溢价率达33.17%。同时，勾庄的最高楼面地价从融科的8302元/平方米被刷新到万通的9145元/平方米。
    值得注意的是，此次拿地的天津和杭州，万通早先亦有布局。就天津市场而言，也是万通地产业务贡献较大的一个区域。公司2012年年报显示，天津地区的营收为18.68亿元，北京地区的营收为15.68亿元，天津地区的营收相比去年，下降了44.2%。
    公开资料显示，5月份，全国主要城市土地市场已经有超过10宗高溢价地块成交，总成交额已经超过150亿元。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价新高。
    “选择这个时机拿地，并不是跟风。”万通地产总经理云大俊表示，在公司商用项目储备已达到合理规模、基本完成转型布局后，购入宅地，向投资者传递了公司坚持住宅与商用并重的策略。
    转型阵痛不可避免
    转型之初，万通的商业蓝图甚是宏伟。许立曾表示，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元；商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产20%~30%。
    万通地产2012年报显示，目前包括北京、天津、杭州、上海都已拥有万通中心；此外，北京CBD核心区Z3项目的方案设计工作全面展开。“未来几年，我们的商用物业将用美国模式进行扩张，公司六成的资源会投向住宅，四成投向商用，但是因为操作方式的不同，这并不意味着商用资产的规模会小于住宅业务。”许立公开表示。
    记者发现，从目前的状况来看，万通商业地产的回报率极为有限。2012年万通地产的物业租金约为1.3亿元，同比增长22.48%。2011年物业租金收入仅为1.06亿元，2012年主营业务收入为40.7亿元，物业出租占比仅为3.1%。
    冯仑曾公开表示，目前万通地产有50%左右的投资在商业地产，投入重金却没有理想的回报，这一切可能对万通地产造成巨大的压力。万通地产旗下有很多大型项目正在开发，开发如此多的大型地产项目，需要巨额资金。
    许立对此坦言，转型阵痛不可避免，虽然有一定压力，但长期来看，北京万通中心2013年的租金收入可能要超过1.6亿元，同时，在2016年入市的CBD区域Z3项目也是高端出租商用物业。
    万通地产财务总监徐晓阳介绍，CBD物业投资资金规模大约为13.2亿元，期限为5~7年，预计年收益率为12.57%~20.09%。“2018年物业价值短期达到峰值时，CBD投资基金将进入逐步退出阶段。”
    万通地产主管商用物业的副总经理汪庆宏向记者透露，万通地产正在筹建万通房地产开发股权投资基金，主要投资于房地产项目的开发阶段，投资项目多位于国内一、二线城市，部分三线城市高流动性的项目也在范围之内。“投资期限为4年，主要投资模式是，既可由万通地产持有项目公司51%、基金49%，也可由基金100%持股项目公司。”
    一位证券分析人士表示，近年来万通地产的业绩表现一直处于行业中等水平，从目前披露的业绩报告来看，“轻资产”的模式很难在短期内实现业绩的爆发增长。