亚洲写字楼增长趋缓 租金下跌集中于印度及中国二线城

DTZ戴德梁行与5月22日发表《Property Times》亚太区写字楼市场2014年第1季度报告。2014年首季度，亚太区写字楼市况平淡，各方观望情绪较为浓重，业主对于开发新写字楼项目采审慎态度，租户亦未敢大举签租新楼面。季内亚太区整体市场的净吸纳量自上季度下跌28%至130万平方米，供应亦自上季下跌27%至180万平方米。

首季度亚太区写字楼租金录得轻微增长，区内39个市场中，有17个录得租金增幅，有11个市场则出现租金下调，与上季度区内有18个市场录得租金增长，仅有9个市场租金下调相比，本季市道较上季略为转淡。

本季度新加坡录得出人意表的4.2%租金增长，增幅为亚太区各市场之首，星洲市场本季租务活动较上季好转，净吸纳量持续超于供应量。

DTZ戴德梁行东南亚丶澳大利亚及新西兰研究部主管Dominic Brown先生表示：「新加坡写字楼市场现正处于上升周期，主要受到制药及信息科技等非金融行业的租赁需求所带动，持续的租金高企和低空置率，让星洲写字楼的业主拥有较强的议价能力，而租户则不免显得较为被动。」

与新加坡相反，香港的写字楼业主则要提供更多租务优惠以吸引租客，刺激季内的净吸纳量增至34,000平方米，空置率则回落至5.6%，大致可抵销去年下半年间高达37,000平方米的负吸纳量。相对新加坡的写字楼租赁需求来自多个工业，香港的租赁活动则始终集中于金融行业，当中包括中国大陆公司来港扩张，以及海外基金欲于亚太区占一席位等而形成租赁需求。

中国方面，首季度的租赁需求大致能配合供应量，全国净吸纳量为50万平方米，新供应则为60万平方米，空置率则继续保持在12%的水平，低于亚太区的空置率平均值13.5%。中国各市场之间却有较大的差异，例如成都及重庆（楼盘）的空置率分别达到48%及45%，属亚太区内最高的水平，然而区内空置率最低的市场亦是在中国，分别为金融行业集中的上海（楼盘）浦东（2%），以及北京（楼盘）整体市场（3%）。

DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达先生表示：「北京及上海浦东写字楼区几乎已完全满租，只余下一些二线楼面，因此北京和上海一些档次较低的写字楼亦有望提高租金，进一步与市内顶级商厦的租金水平拉近。从租户的角度来看，上海浦西区外围一些非核心市场，以及中国大部分二线城市的写字楼市场快速发展，也会为租户带来更多楼面选择，以提高工作间的使用效率。」

至于区内其他市场，东京的市况持续改善，空置率按季下跌0.7个百分点至6.3%，租金则按季上升1.3%。印度则是本季供求失衡最明显的市场，其写字楼供应增加超过一倍至110万平方米，但净吸纳量却维持在50万平方米的水平，与上季相若。大部分新写字楼项目均位于中央商务区以外，为希望迁出中央商务区或减省租务开支的企业带来了更多楼面选择。不过，目前有不少印度企业在扩充方面按兵不动，等待印度大选结果在年中出炉以后再作定论。

预期亚太区写字楼市场在未来三年将继续出现供过于求的局面，令区内的空置率攀升，至2016年达到15%以上的水平。然而，并非所有亚太区的写字楼市场在2014至2016年间都会出现供应过度的现象。

DTZ戴德梁行亚太区预测及策略研究部主管冯国健先生指出：「亚太区内的核心市场受到的影响将会较小，其中东京在未来三年还将出现净吸纳量超越供应量的情况，令东京的租金有望进一步上升，而租户则要面对楼面选择愈来愈少，租金叫价又不断提高的难题。本年至2016年间，新加坡的租金亦将以每年5%的幅度增长，但同时优质写字楼供应亦会大增，为租户带来一定的选择。」

未来三年，在亚太区各个新兴写字楼市场中，供求失衡的情况在中国将会最为明显，虽然优质写字楼供应增加，加上国内企业不断扩充，都可推动租赁需求，令净吸纳量大增，但预料供过于求仍然会是市场主调。印度及东南亚市场在2014至16年间亦会出现不同程度的供求不协调的局面。