南宁写字楼市场存在泡沫？

南宁写字楼市场百家争鸣，南宁绿地中心、宝能环球金融中心、广源国际大厦、海尔青啤联合广场、南宁中心、三祺广场等写字楼产品亮剑南宁。此外，青秀万达广场、华润中心等写字楼产品也有持续上市供应。从供应量来看，2014年的写字楼放量将会达到150-200万平方米，涨幅达到了400%。据克尔瑞公布的研究数据显示，未来3-5年，南宁写字楼新增供应量将累计达到680万平方米。如此大的新增供应量，是否意味着南宁写字楼市场是否存在泡沫？对这个问题业界也存在不同的看法
悲观派：
写字楼市场泡沫初现
代表人物：资深投资人士 梁先生
人物介绍：梁先生早年从事媒体行业，到上海深造后转行专业做投资，现为上海某房产公司顾问。他在上海、南宁等地投资多处物业，对房地产投资经验丰富。
观点论述：近几年来，南宁市大力发展东盟商务区、相思湖CBD、五象新区和安吉CBD等新兴区域，并在这些新兴区域推出大量的土地发展商用物业。仅五象新区，从2010年到2013年，五象新区共出让土地一共约5974亩，其中一大部分是商务用地。相思湖CBD、安吉CBD也都有商务用地推出。根据商务用地供应量推算，未来3—5年内，南宁写字楼供应量将超过450万平方米，如此巨大的供应量已超出市场的承接能力和消化能力。在南宁新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。虽然南宁第三产业比重最大，但经济发展速度和人口导入规模难以创造足够大的写字楼需求，南宁写字楼市场泡沫正在形成。一些开发商已经意识到风险而选择推迟写字楼上市以避开供应高峰。
乐观派：
供需依然旺盛没有泡沫
代表人物：荣申博地产总经理 陈戈
人物介绍：房地产代理行业资深操盘手，深耕南宁房地产市场多年，深谙住宅和商业地产营销之道，对南宁房地产市场理解颇有见地。
观点论述：
东盟自贸区的建设、北部湾国家战略、新海上丝绸之路等利好都支撑南宁写字楼的发展，广西支柱产业和经济的发展和北部湾同城化，也使得南宁写字楼的需求进一步增加。而随着南宁城市的发展和企业规模的扩大，商业中心发生转移，中小企业也从商住楼等陈旧写字楼搬到高端写字楼，这也释放了一部分写字楼需求。近年来，政府部门招商引资力度加大，大量优秀企业进驻南宁，同时南宁私营企业异军突出，对写字楼的需求非常旺盛。
就目前而言，南宁写字楼市场依然是供不应求。对于南宁写字楼供应“井喷”，只是短期性的相对过剩，虽然市场需要一定的时间来消化，但从南宁城市长期发展来看，只要经济保持平稳增长，完全有能力消化这些新增供应量。前不久，央行降低存款准备金率，释放了4000亿元的资金，在一定程度上刺激写字楼的需求。而南宁高端写字楼市场刚进入一个快速发展的阶段，还远未达到饱和局面，泡沫更无从谈起。
中间派：
供应量激增谨防风险
代表人物：CRIC广西片区总经理 吴宁
人物介绍：作为克尔瑞广西片区负责人，对南宁甚至广西的房地产市场都有研究，对南宁写字楼的发展现状、发展趋势了如指掌。
当前，南宁写字楼量价齐升，出租率、租金、投资回报率都比较高，企业想找好一点的写字楼都比较困难。尤其是品牌企业的涌入，加快了南宁写字楼价值的提升。在城市化推动下，南宁商务区多中心雏形初现，在加速区域中心化的同时北部湾同城化，南宁写字楼需求量将进一步扩大。
根据克尔瑞《2014年南宁写字楼物业发展白皮书》研究成果，预计南宁未来3～5年内新增的写字楼将很有可能达到684.68万平方米，也就是说每年新增100万平方米以上。而从南宁的人口导入与产业导入来看，未来南宁3～5年内新增的实际需求仅有300万平方米左右，北部湾区域写字楼需求量也只有420万平方米，供过于求的矛盾凸显，写字楼存在过剩的风险。由于当前市场较为繁荣，在供需机构不能有效解决的情况下，大部分性价比高的写字楼的销售应该不会有大问题，而性价比差的项