写字楼单价欲破两万 合肥宝能城或现危机

因超高层建筑的可燃物集中，火势蔓延快；烟囱效应明显，一座高度100米的超高层建筑在无阻挡的情况下，大火在30秒钟左右，就能沿竖向管井扩散到顶层，形成立体火灾，而人员分布广泛疏散困难。
“350米、400米、500米……“海拔”不断增高，越往上，建筑成本越高，这是所有超高层建筑必须面临的问题。”近日，随着合肥宝能城入驻滨湖，滨湖南部高楼更加“集中”，这对超高建筑后期的运营维护是严重的“考验”。甚至有建筑师表示，超过300米的高层建筑基本丧失了实用价值。滨湖南部，以宝能“摩天大楼”群为代表的超高层建筑，接下来将面临一系列的“高楼病”。
（早就示人的合肥宝能城规划图 365地产家居网 资料）
（早就示人的合肥宝能城规划图 365地产家居网 资料）
挑战一：单价或达20000元/㎡谁买单？
“摩天大楼”的高额成本在业内引人关注。
“从建筑成本来开，500米的超高层（超高层建筑是指100米以上建筑，以下简称摩天大楼）每平米需要10000元左右。”省城某品牌房企李姓负责人说。
“摩天大楼”的所耗成本为何“惊人”？
业内专家分析，如果建筑过高，就对地基、建筑材料和建筑工艺等方面有特殊要求。由于“摩天大楼”的结构需要能承受巨大重量，必须抗风抗震，对消防设施要求也很高，而且“摩天大楼”有很多服务层，用于装设给水系统、中央空调系统、消防设备等，另外还必须设计若干避难层，以便火灾时短暂逃生。
此外，作为“摩天大楼”的重要交通“大动脉”，电梯配备很多。这些电梯不仅增加设备费用，还占用大量建筑空间，增加了造价和管理成本。
“像合肥宝能CBD这样的‘摩天楼’集群，必须要考虑抗震，随着抗震等级的增高，造价就要翻一倍。所以说，摩天大楼省下来的地皮钱，远不及增加的成本高。”上述房企李姓负责人透露。
目前以写字楼集中最多的北一环与政务区来看，最好的写字楼的市场价格才卖到15000元/㎡。“如果合肥宝能城写字楼面世的话，价格可能要卖到20000元/㎡，这么高的价格，市场能认可吗？更重要的是，未来滨湖第三产业和人口的数量与需求，能否支撑起这些价格不菲又数量庞大的商业体。”某业内人士表示。
面对滨湖庞大的商业地产“负荷”，飙马(中国)商业地产顾问机构的总裁何其琛建议，“大型的商业项目要依托城市的辐射能力，如果城市能力达不到这种水平，或将面临发展困境。未来合肥商业地产开发应与城市经济发展规律相符，寻求差异化发展。”
房地产专家严跃进认为，二三线城市的摩天大楼，能否安全脱手，存在极大的疑问。
专家也提醒投资者：与住宅地产相比，商业地产投资应该更加理性，投资者应该严格地计算投入和产出，否则容易陷入亏损的泥淖。目前，我国大量的商业地产开发已出现亏损和失败的案例，投资商业地产有风险，入市仍需谨慎。