管窥日本商业地产之路 武汉离国际化大都市有多远

有人说，武汉的商业地产20世纪开始萌芽。一路走来，从当年的民众乐园、友谊商店到如今的万达广场（专题阅读）、光谷步行街、国际广场，商业形态已经发生翻天覆地的变化。从粗放到集约，从传统百货到新式购物中心……商业时代的更迭和商业地产的发展从未停歇。

商业进行转变的同时，武汉人口、消费水平不断增长，交通设施逐渐健全，从地铁的增设到高架桥的修建，整个城市的面貌都在改变。站在商业地产角度，对照走在前面的国家和城市范本，才能归总出更为清晰的思路，比如日本。

武汉商业地产

从百货店到购物中心

在日本东京，单是山手线环绕的都心区内，便至少有将近70间百货，可以说是世界上百货公司密度最高的城市。从始于1914年的三越百货到今天，东京众多的百货店依旧保持着重视店铺豪华风格；重视诚信和服务；以家庭单位为主要目标顾客群；重视广告宣传；让百货店的员工享受更好的待遇等核心元素。

至1969年，玉川高岛屋（Tamagawa Takashimaya）在东京开业，成为日本第一家购物中心，百货为其主力店。日本早期的购物中心没有完全摆脱百货公司的格局，但历经不到10年的发展，购物中心不仅在数量上猛增至600余家，1979年日本购物中心的年销售总额就开始超过了一直保持强势地位的百货店。

整个90年代，日本每年都有100多家购物中心兴建，因此2000年以后，日本购物中心进入了前所未有的大竞争时代，贴身肉战之中，绝大多数的购物中心都陷入销售不振中。

也正因此，近年来日本购物中心越来越注重差异化，种类也开始变得丰富，有再开发型、火车站大厦型、折扣型、郊外型、生活样板中心型和主题型等

武汉，商业发展之路处在购物中心大举兴建的初期，传统百货的转型已经开始。有努力调整后的中商广场、鲁巷广场，在其进行升级改造后，除却了重新装修和定位外，从商品陈列、管理模式等方面来看，并未完全摆脱当初百货的格局。同时，也有转型较为成功的武汉广场、国际广场、群光广场等商业形态存在。但相比日本东京的百货和购物中心，这些商业模式仍不免缺乏更多“新元素”，落后于国际水平。

武汉商业地产日益大规模开发，购物中心贴身肉战必然打响。向先进城市学习，注重差异化和商业形态的丰富都将成为武汉商业地产发展的必由之路。

另外，在日本，随着交通的便利以及居住人口向郊区的扩散，商业逐步向郊区扩张，这一点也同样吻合武汉商业当下的发展。大力开发的三环沿线，无论是住宅还是商业都如雨后春笋般建起。在郊区的购物中心中，如奥特莱斯这样以品牌折扣定位的大型卖场脱颖而出，也有不少市民驱车前往。

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