商业地产加剧分化调整－精细化、集约化逐渐成新趋势

随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产（专题阅读）运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重(70%至80%)，体验式商业项目中零售类业态占比降至30%至40%,同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%至30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。

"以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心（专题阅读）中的体验式业态主要包括电影院、冰场等。体验式业态的优势主要表现在集客能力强，能有效缩短新项目市场培育期，而且消费者滞留时间也较长，这对其他业态消费的带动效果显着。"一位业内人士表示，这也正是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。

当然，一个购物中心中是否需要"体验式业态"、需要什么类型的"体验式业态",都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外"体验式"商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。

此外，高纬环球的研究发现，在奢侈品领域，中国消费者如今在表达自己的喜好方面显得更加自信，并爱于展现自己独有的时尚风格。五年前，奢侈品消费者更喜欢追随知名度高的及有明显标志的品牌。而现在许多消费者开始追求一些更加低调的牌子。现在富有经验的消费者的消费习惯越来越贴近其他国际消费者，例如将奢侈品和快时尚混搭以及追求可以表现自己个性的小众品牌。

热潮持续 大型购物中心风险较大

数据显示，去年大约有150个购物中心在国内的主要城市陆续开业，平均建筑面积达到8万平方米以上，使得中国购物中心建设在世界上遥遥领先。全球经验表明，很多超大型购物中心面临着一系列问题。空置面积是超大型项目经常面对的一个难题，高纬环球认为建设超大购物中心的风险比一般项目更大。

高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰认为，中国政府将有可能重新思考城市规划策略。当前政府对零售物业开发的调控相对放松，并且可用于开发零售物业的商业用地或综合开发用地土地很充足。政府有可能会开始收紧调控政策，更加强调零售地产的供求关系和城市整体的商业规划。可以看到，未来两年中国部分城市零售物业将会出现供过于求的情况，同时也会出现一些受人瞩目的失败的购物中心项目。

统计数据显示，2015年城市综合体总量大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径;二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

此外，从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。目前，许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们"最后一公里"的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。