石家庄商业地产市场量价齐升

在过去的几年间，在限购、限贷、限价等各类调控政策的“挤压”下，住宅市场的发展显得“束手束脚”，因此，很多开发商和投资者都将目光转向了商业地产。
不仅如此，今年仍有大量的商业用地出让。根据《石家庄市2014年度国有建设用地供应计划》，2014年石家庄市城区内国有建设用地供应商服用地为19宗、1137.39亩，商住混合用地23宗、3142.03亩，两者占总出让土地面积的42%。
随着供需比的增大，商业地产是否过剩、是否降价、如何突围等问题也成为业内讨论的热点。业内人士认为，虽然目前商业地产市场供应量很大，但是有特色的产品依然很稀缺。商业地产市场寻求“差异化”，突出主题化成为了商业地产产品发展的方向。
价格：省会商业地产量价齐升
今年1-4月份，石家庄商业类型商品房共成交2279套，占商品房成交总量(12357套)的18.4%。而去年同期商业地产成交数据为1149套，占商品房成交总量(14544套)的7.9%。从上述数据看，今年商业类型商品房在商品房成交总量中的占比增加了10.5个百分点。
从前4个月的成交总量来看，今年1-4月份石家庄商业类型商品房共成交2279套，同比去年同期的1149套，上涨98.3%，成交面积148757平方米，同比去年的89677平方米，上涨65.9%。
从各单月来看，1-4月份石家庄商业地产各月成交量分别为290套、140套、412套、1437套。环比来看，除2月份出现下降外，1、3、4月份均呈现上涨，最大涨幅出现在4月份，涨幅高达248.8%。而去年1-4月份商业地产成交量分别为113套、137套、510套、389套。与去年同期相比，同比最大涨幅出现在4月份，涨幅为269.4%，迎来了商业地产市场成交的“银四月”。
从各面积段户型成交方面来看，60平方米以下户型依旧是投资者的首选，占商业地产成交总套数的81.8%。具体来看，1-4月份各面积段商业服务类型商品房成交占比按从大到小排列如下：60平方米以下类型成交1842套，占比80.8%；150平方米以上成交143套，占比6.3%；120-150平方米成交90套，占比3.9%；60-80平方米成交77套，占比3.4%；80-100平方米成交74套，占比3.2%；100-120平方米成交53套，占比2.3%。
今年以来，石家庄商业地产成交均价整体呈上涨趋势。石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源告诉记者，“价格方面变化很大，2013年12月份，石家庄市房管局公布的数据商业地产价格平均每平方米12474元，到了今年3月份经营性商业用房价格每平方米15790元，大概上升了26.6%。总体来讲，商业地产市场价格是上涨的。”
趋势：主题化渐成商业地产新方向
近年来，商业地产在省会石家庄风生水起，大型综合体遍地开花。大量的集写字楼、商贸、餐饮、娱乐等于一体的商业综合体亮相省会，为市民提供了舒适、方便、快捷空间的同时，也让商业项目在市场中的竞争逐步增大。
综合体的大量出现引发了业内的思考。从外地的成功经验来看，商场主题化以及体验式消费已成为商业地产“突围”的重要手段。
商场主题化主要是指项目通过前期市场调研确定相应主题，然后在内部装修设计、建筑材料运用等方面加入相应的文化艺术理念。这样购物者就可以在自己感觉亲切的环境中消费，有助于舒缓购物者心情，延长购物者停留时间，进而促进消费。这种主题的表现可以有儿童亲子类主题、历史文化主题、电影文化主题、女性主题、游乐主题、水主题等。比如世界湾就打造“文化旅游地产”的产品定位，同时项目打出以“寻宝”、“奥特莱斯步行街”等特色商业类性，让项目步步为赢。
天山集团副总裁、天山商业集团总裁张永军认为，现在的石家庄还是比较缺乏主题鲜明的项目。“随着石家庄轨道交通的发展，距离已经不是问题，地段的影响会减弱，因此项目成功与否的关键是要做出自己的主题，把客流吸引过来。”
此外，除了对产品做特色定位外，综合体项目还应该在商业模式或渠道上注重创新，着力加强线下、线上的结合度。