全球商业地产投资情绪回升 中国租户市场平稳

RICS 2014年第一季度全球商业地产调查显示：尽管全球一些区域的宏观经济形势更为严峻，但总体而言，在全球范围内，商业地产的整体投资情绪正在回升。阿联酋 和日本延续了良好的增长势头，再次表现领先全球主要的地产市场。事实上，这两个国家的租户市场情绪指数(OSI)和投资市场情绪指数(ISI)已分别超过 40及50。从该调查所提供的12个月的前瞻性的数据来看，租金与资本值在2014年预计都将上涨，租户市场和投资市场会在未来一段时间内拥有较为明朗的 前景。

中国租户市场整体活动量持平，香港则反之

在中国，第一季租户市场的整体活动量跟上季相较呈持平态势，而投资市场的情绪仍有小幅攀升。然而香港地区的数据却显示，由于租户和投资需求进一步下降，香港自去年初开始的下滑趋势仍会持续，这导致第一季租户市场情绪指数和投资市场情绪指数出现负值。

欧元区各国商业地产市场表现参差不齐

由于部分成员国的商业地产市场因获得一些增长动力而开始复苏，但部分成员国仍停滞不前，因此纵观整个欧元区，各国的表现呈两极化趋势。尽管在 2013年下半年，法国和荷兰经济开始复苏，但是如今这两个国家的投资情绪指数仍旧处于相当低迷的阶段。相比之下，爱尔兰、西班牙和葡萄牙则与之形成鲜明 对比。实际上，对于这三个国家投资交易的预期相比此次调查所涉及的其他国家高出许多。

这便意味着未来爱尔兰、西班牙和葡萄牙的房产投资交易量将迅速攀升。而这样明朗的市场前景也不单单局限在投资市场。随着失业率逐步下降(尽管初 始基数很高)，这些国家的租户需求开始上升。尽管在短期内，西班牙和葡萄牙的商业房产租金预期大体上持续保持稳定，但随着时间的推移，受访者未来12个月 的租金预期会有上涨趋势。值得注意的是，爱尔兰3个月和12个月的租金预期指数都维持在正值区间。此外，英国和德国的房地产市场表现依旧特别强劲，这也和 近来一些相关数据显示结果和宏观数据相符。

巴西市场持续恶化，俄罗斯投资者情绪出现大逆转

调查结果还显示俄罗斯的租户市场与投资市场的需求都急剧滑落。由此可见，地缘政治的紧张局势，加上俄罗斯经济的持续放缓，导致该国市场信心大 减，已可见经济衰退风险的上升。同样地，巴西的数据也继续恶化，一方面，投资市场情绪指数出现了负值，另一方面，租户市场情绪指数在上一季度负值的基础 上，出现了进一步下跌的势态。从12个月的前瞻性指数来看，未来一年，市场难有显著改善。有限的经济增长和高利率将对地产市场造成压力，导致租金下跌，资 本价值贬值。

美国、新西兰及新加坡房地产市场信心恢复

此外，美国、新西兰和新加坡的房地产市场也呈现乐观态势，租户市场情绪指数和投资市场情绪指数保持上升趋势。这些数据有力地证明了市场正在逐渐恢复信心，这也与RICS近几次调查所得的结果有一致性。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示：“RICS 2014年第一季度全球商业地产调查指出：相比‘金砖四国’，西方七大工业国集团成员的租户市场和投资市场情绪更为乐观。单就国家而言，第一季度表现最好 的是阿联酋和日本，最差的是巴西和俄罗斯。值得指出的是，在一些受全球经济危机冲击最严重的国家，如爱尔兰和西班牙，市场情绪已经开始改善。”

RICS资深经济学家吴俊毅表示：“RICS 2014年第一季度全球商业地产调查结果显示，由于2014年的经济复苏并不稳健，中国大陆及香港地区的商业地产市场活动与租金表现仍差强人意。然而，日 本市场表现仍然突出，新加坡也在继续改善中。有趣的是，由于经济表现持续不明朗，我们看到在亚洲部分主要市场，大多数企业对扩充和搬迁依然采取观望态度， 导致这些市场的租金在过去数个季度停滞不前。我们认为，中国不明朗的经济前景、地缘政治和经济挑战等因素将继续主导本年区内的市场气氛、活动及租金表现。

在投资方面，仍有许多国际投资者和主要的本地投资者在亚洲地区积极寻找投资机会。但是，除非经济情况从根本上出现改善以及地缘政治风险降低，否 则预期投资交易量仍很难在短期内回升。同时，越来越多的投资者对亚洲市场持有的乐观程度开始下降，但这是否反映亚洲对国际和区域性投资者的吸引力下降，尚 待观察。

最值得一提是，一季度日本的租金及物业价格增长表现突出，在日本的主要城市里， 由于市场气氛良好，整体商业房产的需求继续维持强劲。香港的租赁活动虽然缓慢，但在中环等核心商业地段一直供不应求，因此预计能够继续维持整体租金的水 平。反观中国市场，出于宏观经济的不确定、需求疲软和租户成本控制考虑，不少企业推迟租赁决策。由于投资者及租户继续担忧经济情况及商用物业市场的整体健 康状况，短期内市场活动将难以显著回暖。”