北京写字楼市场投资回报下滑

4月22日，房地产咨询服务公司高纬环球发布了2014年第一季度北京写字楼市场报告。报告分析指出，今年第一季度写字楼租赁市场表现平稳，北京甲级写字楼租金降幅放缓，整体写字楼市场空置率保持平稳。
此前，仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等多家机构均发布了一季度的写字楼市场报告。三家机构均表示，新增供应紧张，2014年一季度没有新项目入市，甲级写字楼市场可租赁存量稳定在934万平方米。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂（Eric Hirsch）预计“租金水平在未来半年将继续保持上扬态势”。
但高纬环球商业部董事陆明锐（Martin Chaves）则认为，北京市场未来入市的项目将加剧市场竞争，写字楼市场将进入投资回报下行通道。
中国房地产报：从我们监测的情况来看，2014年第一季度北京写字楼市场处于什么情况？
陆明锐：由于国内经济形势尚不十分明朗，部分公司在扩张方面变得更加保守谨慎。本季度写字楼租赁市场表现平稳，甲级写字楼租金降幅放缓。
2014年一季度北京市甲级写字楼以使用面积计算的有效净租金达到每月每平方米人民币508.8元（折合每月每建筑平方米人民币356.2元），季度环比下降0.09%。
由于乙级写字楼租金略低于甲级写字楼，所以位于核心区域的中央商务区和东二环的几栋存量十分有限的乙级写字楼也颇受用户青睐。本季度这两个商圈乙级写字楼平均有效净租金小幅上涨至每月每平方米370.5元及360.7元，环比分别上升3.63%及1.8%。
本季度写字楼毛收益率由上季度的5.6%下降到5.3%，优质零售物业的回报率则由上季度的5.5%下降到5.4%。
高纬环球预计，写字楼租金涨势放缓和租赁市场需求的平稳，以及商业地产售价的日益升高，会对投资回报率产生下行压力。
中国房地产报：近期有企业撤离CBD转向望京或者亦庄这样的趋势，你怎么看待这个问题？中关村和奥体区域的写字楼市场情况如何？
陆明锐：中央商务区由于位置的优越性，需求相对较为旺盛，整体写字楼市场空置率从2013年第四季度的7%下降至本季度的6%，降幅为1个百分点。望京由于相对较低的租金水平持续受到租户的欢迎，其空置率从上季度的2.9%下降0.7个百分点至2.2%。
位于中央商务区的远洋国际中心已开始预租并预计于今年第二季度投放市场，该项目紧邻华贸中心及地铁一号线。近期有关中关村海龙和鼎好转为写字楼的空置现象我们认为不能代表中关村的写字楼市场。
位于中关村的融科资讯中心B座也已经开始预租，预计今年年底投放市场。良好的品质将为写字楼市场注入新活力，同时也预示着租赁市场的竞争将会更加激烈。
中国房地产报：从去年开始北京便在通州推出了大量运河商业用地，你认为这个区域的写字楼市场如何？
陆明锐：我觉得通州运河区还是受到区域位置的影响，现在还不是北京主流的写字楼市场，我们的客户还是在主城区周边选择的比较多。可能未来5年通州写字楼会逐渐形成市场，但现在肯定还不行。
中国房地产报：你说到国内经济形势不明朗，这个态势将持续多久？对于经济环境的变化你们如何研判？
陆明锐：我们认为经济放缓将成为中国经济未来的常态，这既是宏观政策主动调整的结果，也是经济转型的需要。由于新的经济增长引擎尚不能为经济进一步增长带来更多的动力，因此与金融危机前的两位数经济增长率相比，进入调整期的中国经济在未来将长期处于相对较低的增长水平，增长率或将稳定在7%~8%。
2014年中央政府的一个主要任务就是推动经济改革，设计金融体制、财税政策、国企改革、生产要素、城镇化等方面的一系列政策将会继续推动。非公经济将会进一步释放也是中国未来经济增长的动力。
未来能够带动经济增长的包括中西部基础设施建设、城镇化、轨道交通和房地产投资以及出口的缓慢回升，中国经济增长率可能将在二季度开始逐步回升，呈现前低后高的走势。
中国房地产报：请你分析下北京写字楼市场未来的趋势如何？
陆明锐：随着2014年的新增供应高峰拉开帷幕，我们预计未来两年还将有约144万平方米的甲级写字楼陆续入市，使得未来北京写字楼存量或达到现有的2倍，这些新增供应量取决于租户的吸纳比例，租赁市场将面临较大的消化压力，可能导致空置率大幅上升。随着这些项目的集中入市，预计整体写字楼市场平均租金将有可能继续表现出向下调整的态势。