新城控股集团：商业地产异军突起
2013年吾悦广场、吾悦国际广场[最新消息 价格 户型 点评]和吾悦生活广场组成的核心商业综合体共计为新城控股集团带来13.85亿元的销售收入以及8070万元的租金收入。
在这一年新城控股集团的合约销售额也首次突破了人民币200亿，达到约人民币206.24亿元，同比增长27.82%，超额完成了全年合约销售目标。
“吾悦”系列是新城控股集团重点打造的商业地产品牌。新城吾悦商业管理总公司常务副总经理殷跃平向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）表示，新城控股集团将吸纳优质土地开发城市综合体，将 “吾悦”逐步推向全国。
目前，新城控股集团在上海、常州、苏州、镇江、长沙等地的“吾悦”系列商业项目正陆续启动，初步完成全国8个商业项目的战略布局。新城控股集团以快速奔跑的姿态越过2013年，在商业方面的前瞻视野和积极储备，实现了商业地产的异军突起。
迈向标准化
新城控股集团对商业地产的发展有明确的规划，“吾悦”品牌延展出三条城市综合体产品线，分别为以定位高端、主打国际精品的吾悦国际广场、塑造区域时尚商业中心典范的吾悦广场、以及融入社区生活的吾悦生活广场。三者精确定位、有效互补，全面覆盖中国城市的消费群体。
“‘吾悦’已经形成了标准化的产品线，从设计开始，到施工过程、招商[简介 最新动态]流程、品牌组合、运营工具都形成了标准化。”殷跃平向《东地产》介绍。
在形成标准化之前，和其他商业地产公司一样，新城控股集团走过一段“非标准化“路径。早期的商业地产大多从销售角度出发，很少从经营角度考虑，因此大多数成为了销售物业的商业配套，没有形成标准化，这也造成了经营脏乱差、物业矛盾突出等诸多问题。经过多年的摸索，新城控股集团意识到，必须做品牌，形成标准化，这也是新城控股集团下定决心打造“吾悦”品牌的初衷。再加上政府开发新城，需要高端的商业中心作为地标，许诺开发商优惠的地价。在政府的诱导下，“吾悦”的开发顺风顺水。
标准化的结果是，快速的反应能力和开发能力。殷跃平介绍，新城控股集团拿到地后2个月就能设计出图纸，20个月就能开发出来。而一般的公司光做图纸就得花费半年。
标准化并不意味着同质化。新城控股在业态上立足创新，寻求差异化。新城控股集团有着充沛的品牌资源，品牌商家库中有2700家品牌商，其中已经合作的有800家。同时，吾悦正在开发特色各异的体验区。6月吾悦将推出“儿童体验区”。新城控股集团远赴日本等国游乐园[最新消息 价格 户型 点评]考察取经，力图给国内客户带来不一样的体验乐趣。
O2O来袭
2013年阿里巴巴双十一活动落下大幕，支付宝交易总额最终定格在350亿元。这相当于沃尔玛在中国半年的销售业绩。在电子商务迅猛发展的背景下，越来越多的商场实体店被看作是商品展示厅，购物功能也在逐渐削弱。
在殷跃平看来，电商对商业地产的冲击毋庸置疑，但不应过分夸大其影响力。他做过梳理，电商对购物中心正在形成威胁力的是电器和百货，以10万平方米购物中心为例，这两块的面积不足2万平方米。其他儿童类、休闲、餐饮、娱乐类受到的冲击较小。
根据RET睿意德中国商业地产研究中心（以下简称“RET”）发布的调研数据，尽管以服装为主的众多品牌的线上销售占比逐年走高，但实体店销售额并未下滑，反而呈现稳定增长态势。相关调研反映出大多数零售商的线上销售占比都低于10%。这说明，尽管电商来势汹汹，但在零售商的业绩贡献比例中，实体店仍然占据大头。
“消费者的需求是多元化的，我们正力图将‘吾悦’打造成为一种生活方式，让大家没事的时候就去购物中心逛逛，在玩的过程中买买东西。”殷跃平介绍，为此新城控股在“吾悦”产品线上做了一些改变，减少零售的面积，增加体验类的服务。
同时，殷跃平也提出，将电商嫁接到购物中心。“新城控股正在研究O2O（Online To Offline）平台，即吾悦广场电商平台，现在正在做产品研究，预计明年会推出来。到时候线上线下成为封闭的系统，购物中心不再成为商品展示厅。”
版图持续扩张
自2011年住宅市场遭受一系列政策调控以来，银根步步收紧，住宅地产变数加大，资金逐渐流向未受新政直接冲击的商业地产。而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。
殷跃平介绍，在国际上较为健康的人均商业面积是一点几个平方，上海已经达到2平方米/人，成都、青岛、天津等地更是达到了3-4平方米/人，从数量上，已经远远超过国际标准的人均商业面积。商业地产从数量上开始逐步饱和。
一时间，泡沫论、空铺潮、电商冲击等让本已纷繁复杂的市场充满更多不确定性，但根据RET数据，中国商业地产仍以年增长12.5%的速度继续跃进。
“尽管从数量上，商业地产开始饱和，但经过我们研究发现，不同城区商圈其实是不平衡的，存在很多老商区、低效甚至无效的商区，它们的物业结构已经不符合现代人的消费习惯，慢慢会被淘汰，这也给我们提供了商机。”殷跃平对《东地产》说。
吾悦版图将持续扩张。2013年新城控股集团全年累计拿地16宗，新增土地储备面积达约354万平方米，集团现有土地储备面积近1400万平方米。这也为新城控股开发商业地产打下坚实基础