边缘化同质化泡沫化商业地产发展面临三大挑战

这样的数据令人惊讶。与电商在去年的高速发展不同，传统商业地产的模式在互联网的冲击下似乎正在经历阵痛。根据百盛商业公布的财报，2013年，公司销售总额为人民币174.81亿元，同比仅增长4.3%.除了销售额略有上升，公司同店销售额、同店经营利润以及母公司所有人应占利润均出现下滑。其中，净利润更是下滑了58.4%至3.54亿元。
而根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕CBRE最新研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米。中国在建购物中心面积占全球一半以上，仍然是最活跃的市场。而另一家机构睿意德则预计，历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。
中国商业地产联盟秘书长王永平在接受采访时表示，我国目前商业地产面临的主要挑战来自三个方面：一是边缘化，面对电商的激烈竞争，商业地产有被边缘化的风险;第二是同质化，即每个商业地产项目内容基本相同;第三是泡沫化，即发展速度过快，项目太多。
解决边缘化：商业地产应加强体验性随着互联网的不断发展和在线支付技术的成熟，支付更加安全，商品选择余地更大，传统商业地产模式的经营管理和用户体验在某些方面不能满足消费者的需要，这使相当一部分人开始选择在网上购物。消费者消费习惯的改变无疑会给整个商业地产带来不利的影响。
为应对互联网的冲击，传统的商业地产开发商也开始主动向互联网靠拢，万达集团董事长王健林就曾表示，万达电商已经在6个万达广场正式推出，力争3年内万达电商会员能够过亿元。王健林说，万达广场不仅要有物理性能，还要有智慧的虚拟性能。
"电商的迅速发展使传统的商业地产受到了很大冲击。"王永平说，为了应对互联网对商业地产的冲击，地产开发商和经营者应该做好用户体验。首先，商业地产应该增加网络不可取代的内容，更注重消费者的体验。其次，实体商业完全可以创造出更多欢快的氛围，以更多的活动来吸引消费者。
另外，王永平认为，商业地产应该从数量型发展转向质量型发展，不断提高自身的品质。要做好质量型发展，就要在方方面面的细节上做好。比如，停车是否便利.要解决很多设施好看但实用性不强的问题，还要减少一些细节给顾客带来的不便。所以，商业地产未来的发展应该是复合型的，不只是单一的功能，应该将商业、文化、旅游等多方面结合起来。再强调体验性和社交性，让消费者从中体验欢乐。
解决同质化：多方面努力做好差异化为了应对来自互联网的冲击，商业地产除了要做好体验之外，还应该找到自身的特点，做好差异化经营。一些企业已经根据自身的判断迈出了差异化的步伐，自2009年底"大望京商务区"规划获批以来，该区域已经成为集高科技、信息、能源、汽车行业等多行业为一体的企业总部区。目前，望京已形成了电子、通讯业的产业集群。正是看中了望京创新氛围的浓厚，保利集团将旗下的保利国际广场放在了大望京核心区。
为了使该地产项目具有独特的特点，项目聘请了世界顶级的SOM建筑设计事务所设计，其中主写字楼高152.8米，以璀璨耀目的"钻石灯笼"的形象亮相。中庭高达125米，形成"天光瀑布"，同时有效利用自然光，节省室内照明电力。作为企业的门面，广场首层大堂达1100平方米，实现了真正由外到内的纯粹式公园总部办公，为企业打造健康生态的顶级商务环境。就城市的发展来看，高端商业地产是未来的价值洼地，像北京保利国际广场这样的地标建筑将凭借其创新性成为未来短缺的产品。
解决同质化的问题，王永平认为除了在建筑的外形上体现出差异之外，还应该做好内容的差异化、客群定位的差异化等方面的工作。要做好差异化，就应做好深度的市场调研，明确不同客群的需求，关注一些着名品牌对该区域市场的信心。做差异化对于商家和开发商来讲都是具有风险的，因为没有可以借鉴的案例。所以从开发商角度应该"放水养鱼"，从租金等多方面给予与其合作的商家更多的支持，这样双方共同努力才有可能形成商业地产差异化转型。
解决泡沫化：做好总量控制和品牌附加值受到互联网发展及电商的冲击之后，商业地产(专题阅读)的市场似乎有被互联网挤压的趋势。然而，去年全年我国在建商业中心却达到了全世界总量的一半，而且会在未来三到四年内达到高峰。在市场不乐观的情况下还如此快速的发展，商业地产泡沫化似乎真的来了。
王永平对现在商业地产现状的评价是，"行外乐观，行内悲观"，即从行业外看，目前我国商业地产发展较好，但从行业内看，同业之间的竞争越来越激烈，而随着互联网的发展，电商的迅速发展也给商业地产带来了一些不利影响。进入商业地产行业的一些外行由于不了解行业情况，就会面临招商难、运营难等情况。所以，现在商业地产已经从开发竞争转向了运营竞争。
王永平认为，现在很多商业地产的开发企业软肋在于运营。目前我国商业地产的开发速度大于商业连锁品牌的开发速度，所以很多商业地产在建成后存在招商困难的情况。有时甚至出现一个品牌在某一城市有多个商业地产项目竞争的情况。这就使项目开发商越来越弱势，被迫答应很多品牌向开发商索要装修补贴，或者要求将租金从固定调整成为抽成。另外，招商后的运营过程中也会存在风险，一些品牌在经营一段时间后由于业绩不好就选择撤出，那么开发商就面临再招商的困境。
为使商业地产能够健康发展，王永平表示，政府首先应该对当地商业地产的总量进行控制。一个城市的商业地产总量应该和该城市的人口数量、经济发展水平、规划资源相协调。另外，政府应该遵循商业的规律，不同的商业地产模式与不同区域的经济、人口特点相关，商业地产选择坐落在什么地方、选择哪种模式都应该让企业自己选择，而不是由政府进行强行规划。最后，城市对于商业地产开发商的引入，不应以土地价格为唯一取向，应该更多地考虑该公司的专业性和未来资源的整合能力，从关注土地收益转向关注品牌资源带来的附加值，从而能够给该地区带来真正的繁荣。