商业地产结构性分化 三四线风险最大

狄更斯在《双城记》说，“这是最好的时代，这是最坏的时代”，当商业地产的发展步入新的发展阶段，改革与创新直面降临，商业地产井喷的背后蕴涵着泡沫论，互联网思维之下伴随电商冲击，纵向拓展的另一面是回归一二线城市，如何预测商业地产发展的轨迹，是商业地产从业人员关注的问题。
近期，记者专访了亚太商业不动产学院院长朱凌波，从中国商业地产泡沫论、如何做好体验式商业、社区商业发展的未来、房地产跨界金融背后的原因等方面，朱凌波做了全面而深刻的分享，而其中“回归”一词成为了关键，包括开发商回归一二线城市，消费方式回归自然、童年、乡村文化的记忆等，其中不乏新颖独特的观点，值得探究。
“泡沫论”属于行业正常发展阶段
记者：近几年来，商业地产发展迅猛，虽然新兴时间很短，但已经出现了泡沫论，您是怎么看待当前商业地产的发展阶段？
朱凌波：商业地产正处于加速发展阶段，也出现了投资过热的现象，包括从一、二、三线城市出现梯度化的蔓延和发展，这是行业要走向成熟、繁荣的必经之路。
所谓泡沫论的本身就有问题，有泡沫才会有竞争，有竞争才会有创新。只有经历这个竞争阶段，进行优胜劣汰，行业最后才能真正进入成熟阶段，任何行业都会经历这样一个发展阶段。
对于商业地产项目爆发式发展，主要有几个原因，一个是政府的推手，尤其是地方政府作为主要推手，认为城市综合体这种产品模型能够带动城市形象、拉动城市GDP、带动地价上涨、提升整个城市的生活方式，所以地方政府愿意做这个事情。另一个是从开发商角度来讲，住宅开始进入一个平稳期，无论是品牌地产商还是中小开发商都想寻找一个更好的发展模式。不仅仅是一个住宅销售回笼现金流的形式，还希望拿到持有性物业，一种与现金流结合的模式，为品牌的增长、长期经营，奠定资产基础。
此外，我们中国城市化高速发展，尤其是改革开放30年积累的消费能力，人们消费理念的提升，包括国际化的视野、休闲时间、消费时间、文化水平等的提高。人们对消费需求开始升级，由过去满足日常生活需求，到文化、娱乐、艺术更高的精神需求。
这种种因素造成在这个阶段商业地产爆发式的发展，我想经过大浪淘沙，经过一段周期的发展会慢慢进入正常阶段。