杨军：武汉商业地产危机与利益并存

当前住宅市场饱受宏观调控之困，不少房地产企业都希望能从商业地产上寻找新的领域和机遇。随着武汉城市地位的不断提升和经济实力的迅猛增长，中部辐射能力的增强，武汉商业地产已经形成了发展势头迅猛，种类多样的特点。但市场火热的同时也暴露出商业项目同质化严重、招商难、后期运营等六大困局。消费者投资商业地产需要注意哪些？武汉商业地产又将呈现出怎样的趋势？带着这些疑问我们采访了武汉恒际自动化控制有限公司的营销总监杨军。

外围市场降价沸沸扬扬 武汉竞争或更加激烈

就整体市场而言，虽然最近外围市场降价潮闹的沸沸扬扬，但在杨军看来这对武汉市场的影响不会太大。一来武汉市场所吸收的外部资金量一直不大，主要以武汉及湖北省内的内需为主，其次武汉前些年城市基础设施相当不完备，而随着近年来地铁线路陆续投入建设，武汉城市基础配套设施将逐渐完备。整体提升了城市的功能和吸引力，不排除会有外来资金投入武汉房地产市场的可能。

武汉未来商业地产竞争将出现更趋激烈的局面。一类是成熟老商圈的商业项目，这种项目着力点应是与原来已成型和成熟的商业项目形成差异化定位，不能相互被逼在一个死胡同里面来竞争，形成一个完备的商业产业链，共同把市场这个蛋糕做大，从而达到共赢的局面。第二类是新型商圈项目，新型商圈项目主要要能准确地找到市场切入点，以先入为主的姿态入市并形成核心竞争力，不断能引领一个商圈未来的逐步发展和成熟，甚至未来商业项目进驻以后，也只是为其摇旗呐喊，将本商圈不断发展和壮大，自身在后期的激烈竞争也能立于不败之地。

商业地产由粗放转向精细 开发商将面临更大挑战

杨军从十几年前就开始走进商业地产行业。那时候在湖北荆州沙市区，做一个建材专业市场。当时做商业地产最主要的两个基点，一是区位地段因素，一个是商业基础。商业地产还是一种粗放式的发展模式，很多项目在之前都没做很细致的筹划，有些甚至是边做的过程中遇到问题再解决问题。而目前商业地产已经过了粗放式发展阶段，越来越精细化和专业化，这对开发商的前期筹划和中后期的招商、运营管理等方面提出了更高的要求。同时因为商业地产的投入相比普通住宅项目要大，各个管理模块复杂程度也更高，开发商整体管理和资金链的运作将面临着更大的挑战。

消费者投资商铺要注意哪些？

消费者在投资的时候，主要看地段和项目经营模式。当然也不是说只有成熟商圈的地段才有投资价值，这个要因地制宜，根据不同地段的情况设计不同的商业经营模式。例如专业市场往往还不需要在成熟商圈中心。主要辐射能力强，交通方便，或者有较好的关联产业基础。其次是看项目的经营模式设计，例如万达广场都选在商圈中心地段，往往为购物中心模式，业态涉及百货、超市、影院、品牌服装、品牌餐饮以及内街步行街。购物中心有购物中心的模式和做法，特色主题商业街又有特色商业街的做法。

消费者也可以从回报率来判断投资风险。越是成熟商圈的商业项目，开发商承诺的稳定回报的收益率越低，因为收益稳定，风险很小。无产权商铺的高收益率实际上是一种变相的融资产品，这种商铺投资要看客户对开发商的信任程度和风险承受能力而定。