万科营收净利13年来首度双降 受累商业地产

“对于万科而言，目前面临了各类威胁。”严跃进告诉本报记者，从市场产品结构看，万科目前尝试转型社区建设，亟须在社区商业等方面投入资金。这样的战略转型，显然会使得万科的各类投入成本加大。而且从目前万科的业务重心看，预计此类成本未来还有可能上升。这样一来，会使得万科传统待盈利模式受到冲击，最终影响股东和公司的净利润。

而一位不愿具名的房地产业内资深人士也告诉本报记者，其实对于业内人士来说，目前我们并不太关注大家所说的这个（净利润和营业收入），因为万科在增加自持商业的比例，这样的数据降低是必然的。

早在2013年年度报告中，万科已经表露出探索轻资产模式的意图。这意味着未来万科可能会出让部分开发项目或商用物业股权，或在部分合作项目中只占小股。

而随着万科小股操盘模式的推进，输出品牌将比简单的业务扩张更务实。“如此看来，当万科不再‘觊觎’行业老大地位的时候，这样的一个成绩单，并不会让其感到‘自卑’。不过目前万科必须警惕各类风险。”严跃进表示。

但是，从竞争结构上看，包括恒大、绿地等房企都对其既定业务产生了一个替代性的作用。而且此类房企的品牌影响力大有赶超万科的姿势。在市场出现低迷的情况下，如果仅仅依赖老牌子，那么可能在提高客户关注度方面的优势会弱化。

不少业内人士也表示，万科涉足商业地产，最大的软肋在于商业地产的开发模式和传统的住宅开发并不相同。“万科的优势在于做住宅，做社区商业确实是一个很好的路径，但是目前很多做商业地产的，一般都是借地标性商业综合体来赢取市场的。”严跃进告诉本报记者，从这一点看，万科想挤入一个城市中，可能还是有难度的。比如目前一线城市，不乏一些知名的海外商业地产商在操盘。而且此类项目，多半对商业地产金融的认知程度比较好。万科恰是缺乏此类金融手段。而对于一些二三线城市，也往往是群雄盘踞。毕竟一些优质地段和商圈已经被其他地产企业所分割。本质上，万科还是缺乏商业地标性的产品，并导致市场对万科商业地产的认知度不高。

但是，严跃进也表示，由于做商业地产不光可以有先发优势，也可以有后发优势。尤其万科对于住宅业的开发已经有比较长时间的积累，所以相比别的房企来说，更懂得熟谙业主的多元化需求。包括过去的第五食堂等，其实都表明万科对于业主都需求还是有一个“做到位”的尝试。

除此以外，严跃进也建议到，目前万科涉足此类商业，关键是要积聚更多的供应商资源。此前万科面临的供应商多半是围绕住宅业的，但做社区商业需要更多业态支持的供应商。从这个角度看，万科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售业等合作伙伴。万科必须先做一个供应商的集成者，才能真正做好商业地产商。不过这个过程比住宅业开发的周期可能会更长，耗费的资金也比较大，这一点需要万科有所预计。