朱凌波：商业地产结构性分化 乡村、城市、互联网一体
狄更斯在《双城记》说，“这是最好的时代，这是最坏的时代”，当商业地产的发展步入新的发展阶段，改革与创新直面降临，商业地产井喷的背后蕴涵着泡沫论，互联网思维之下伴随电商冲击，纵向拓展的另一面是回归一二线城市，如何预测商业地产发展的轨迹，是商业地产从业人员关注的问题。
近期，赢商网主办的“商业地产第九届年会”上，记者专访了亚太商业不动产学院院长朱凌波，从中国商业地产泡沫论、如何做好体验式商业、社区商业（专题阅读）发展的未来、房地产跨界金融背后的原因等方面，朱凌波做了全面而深刻的分享，而其中“回归”一词成为了关键，包括开发商回归一二线城市，消费方式回归自然、童年、乡村文化的记忆等，其中不乏新颖独特的观点，值得探究。
亚太商业不动产学院院长朱凌波
“泡沫论”属于行业正常发展阶段
记者：近几年来，商业地产发展迅猛，虽然新兴时间很短，但已经出现了泡沫论，您是怎么看待当前商业地产的发展阶段？
朱凌波：商业地产正处于加速发展阶段，也出现了投资过热的现象，包括从一、二、三线城市出现梯度化的蔓延和发展，这是行业要走向成熟、繁荣的必经之路。
所谓泡沫论的本身就有问题，有泡沫才会有竞争，有竞争才会有创新。只有经历这个竞争阶段，进行优胜劣汰，行业最后才能真正进入成熟阶段，任何行业都会经历这样一个发展阶段。
对于商业地产项目爆发式发展，主要有几个原因，一个是政府的推手，尤其是地方政府作为主要推手，认为城市综合体这种产品模型能够带动城市形象、拉动城市GDP、带动地价上涨、提升整个城市的生活方式，所以地方政府愿意做这个事情。另一个是从开发商角度来讲，住宅开始进入一个平稳期，无论是品牌地产商还是中小开发商都想寻找一个更好的发展模式。不仅仅是一个住宅销售回笼现金流的形式，还希望拿到持有性物业，一种与现金流结合的模式，为品牌的增长、长期经营，奠定资产基础。
此外，我们中国城市化高速发展，尤其是改革开放30年积累的消费能力，人们消费理念的提升，包括国际化的视野、休闲时间、消费时间、文化水平等的提高。人们对消费需求开始升级，由过去满足日常生活需求，到文化、娱乐、艺术更高的精神需求。
这种种因素造成在这个阶段商业地产爆发式的发展，我想经过大浪淘沙，经过一段周期的发展会慢慢进入正常阶段。
从“大盘时代”到“社区文化阶段”
记者：今年3月份国家推进了新型城镇化的规划政策，要实施城市群的战略，中小城市的数量会增加，您觉得这个对商业地产有什么影响？
朱凌波：改革开放以后，以沿海特区的14个开放城市，形成环渤海、珠三角、长三角等区域性为导向的城市化，进入追求开放、规模、速度的粗放式发展阶段。这阶段以大城市和大城市群为首所带动的城市化，房地产为主要的城市运营商，发展模式集中在一、二线城市为和郊区化，这是大盘时代。
在金融危机之后，随着整个行业经过历练和洗礼，尤其是新一届上台以后，对房地产市场采取更加理性、无为而治的政策，包括了新型城镇化。这一阶段，中国城镇化加速发展，新城镇化体现在以中小城市为主方式来进行发展，具有纵深化、更普及的特点。房地产也开始从原来单纯做郊区大盘，开始进入到不同类型的社区文化阶段，不同类型的社区、不同类型的产品出现，并拥有丰富的产品线。
同时，由此带来人们生活水平、消费水平、消费理念等的升级。过去大家都是追求基本的生存，到现在开始追求时尚、奢侈品、国际化等消费分类主题化趋势。人们收入提高、文化提高、休闲时间增加、互联网和交通工具丰富视野，人们开始进入到更需要差异化、圈层化、个性化的分层分类的消费模式。
对商业地产，包括对房地产也是一样，对城市化提出一个更加升级的问题。商业发展不能仅仅追求过去的规模、速度、粗放，还要开始进入更具有创新，更具有丰富的精神文化内涵，进入让生活更加差异化、个性化、多元化的消费方式。
体验式商业：融合重组、新一轮回归
记者：现在很多的城市综合体，购物中心和百货都提出体验式的商业，应该如何和文化、艺术、生态这些概念结合起来，选择合适的方式强化这种体验？
朱凌波：体验这个词并不是新鲜的词汇，很早西方就提出体验经济，为什么现在聚焦体验式商业，主要是两个问题造成的，一个是商业发展同质化，人们都在寻求创新。第二个是电商的冲击，网络经济对实体经济的冲击。在这两个因素影响下，人们觉得体验的东西更需要强化。
随着收入水平提高、休闲时间增多，物质财富积累越来越丰富，人们需要更加享受生活，提高生活质量。需求形态带来的变化，仅仅靠购物已经满足不了，人们需要体会文化、娱乐、艺术、精神等，更加高层次的消费需求。同时，过去的批发市场，百货形态，甚至传统购物中心以购物为主的形态满足不了人们的需求。人们的消费出现了两种导向，一种是回归，更加希望回归大自然，回归到童年，回归到乡村文化的记忆。第二，人们更加追求高科技，国际化，甚至以前没有出现过的新型消费形态。
过去的商业地产发展，从最早的百货形态，包罗万象，后来出现分离，电信、家电等等开始剥离出去。最后，购物中心又出现了新的一种回归，把所有的形态，不仅是把百货购物的形态装进来，还把电影院、溜冰场、滑雪场，甚至把公园也放在里面。用一个城市综合体或者购物中心这样一个建筑形态，要把人类所有自然的、科技的、文化的元素都装到这个盒子里。
所谓的体验，真正新型体验还有什么？创新某种程度上是一个再造一个组合，一个重新的回归。不同的灯光、建筑、布景、音乐、香味、温度等，都可以让购物中心散发新的生命力。当然，也要把新的互联网，移动互联网新的支付手段，给购物中心插上了翅膀。东西融合，重新再造、组合，创造一种新的消费方式再造的创新购物中心，
一个城市综合体，乃至一座城市就是人类生活不断发展、交融、创新的一个再融合、再组合过程。只有保持这样一种心态，保持不断向前发展的步伐，人类一定会创造新鲜体验业态。包括把传统的、自然的很多东西经过重新包装、重新策划、重新营销，也会创造、满足人们不断升级的、向前进的需求，同时要满足人们不断回归自然，回归童年，回归过去的需求。所以，这是一个方向，是一个互动的，是一个融合的发展过程。
社区商业是商业发展未来的主流
记者：在互联网思维的影响下，开发商把眼光投向社区商业和社区金融，增加客户粘性，像万科、花样年都已进行试验，您怎么看待一个社区商业的前景？
朱凌波：社区商业，毋庸置疑是未来中国商业地产发展的主流。中国的现代城市化过程中，造成城市规划、交通规划、商业规划、甚至教育规划，是一个分离的城市化模式。而未来的城市化一定是要以公共交通为导向的一个城市居住、教育、商业配套发展的格局。这样的发展除了居住之外，很重要的是商业的配套，所以，社区化、属地化的商业，将会是未来中国商业发展的主流模式。
中国的商业发展有两种情况，一是越来越大，以大型综合体、大型交通型购物中心为主要表现形式，还有一种是越来越小，做小社区，如7-11、华润、山东银座等。将来这种小型的商业，社区化的商业一定是满足人们日常生活最便利，最重要的一个零售终端。
社区商业不怕同质化。人们居住的消费基本上是生活性消费，社区商业便利、便捷、便宜、日常生活化，都是满足人们日常生活。所以，招商经营压力就相对小，难度也小。只要周边的人口能够达到需求，至于要做盒子型、街区型，还是街区与盒子结合的，甚至过去的传统底商，就要看开发商是以持有为主，还是租售结合，还是纯销售，这都和开发商的定位有关。
城市化进程下，郊区化进程越来越快，二、三线城市发展越来越快，满足不断增长的日常生活需求，包括大量住宅涌现，社区商业未来一定是最重要满足人们日常生活需求的功能场所。
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