沿线写字楼供应走高 长沙地铁吸引城市商业综合体布局

地铁2号线开通后，乘坐地铁从汽车西站到武广高铁站只需要37分钟。地铁将极大程度的缩短区域与区域之间的交通成本和出行时间，对于企业和商务办公人群而言，出行时间和商务效率都可以得到足够的保障。
“但是商务区具有非常明显的区域聚集性和可规划性。“DTZ戴德梁行长沙公司副总经理文学表示，目前五一商务区是长沙唯一成熟的商务区。从近期规划来看，位于五一大道以北规划的金融生态区会有较多优质写字楼供应，加上五一大道两厢规划建设的地标性综合体中的写字楼，将会成为五一商务区优质写字楼的有效补充，扩大五一商务区的范围，提升五一商务区的品质。
根据统计，长沙全市共有37个城市商业综合体项目。在这37座城市商业综合体中，除望城、浏阳和宁乡的项目，其余全部分布在长沙各条地铁沿线，如长沙国金中心、保利国际广场、华远华中心、北辰三角洲、开福万达广场、运达中央广场、绿地中心等，其中开福万达广场、华远华中心、运达中央广场等均分布在即将开通的地铁2号线上。
那么位于地铁周边，城市综合体的发展前景就一定可观吗?华远华中心营销总监王望表示：“地铁只是辅助性的交通工具，综合体的最终发展还和本身定位、商业招商、品位、消费群体、餐饮品牌、购物感受、园林设计等等一系列的因素都有关系，以及综合体所处的地段。”
地铁2号线沿线写字楼供应走高
长沙戴德梁行的统计数据显示，2014年长沙地铁2号线沿线写字楼的存量达到28.5万平方米，2013年预计增量为23万平方米，存量达到51.5万平方米，增幅为80.%，并且未来还将继续走高;地铁2号线开通后，沿线写字楼租金将呈现走高趋势，并将在2016年突破120元/平方米·月。
此前，一份报告称2015年长沙将迈入2000万平方米综合体规模城市阵营。在业内人士看来，地铁沿线写字楼供应和存量走高属于正常情况。
“市场经济是一只无形的手，” 在北辰三角洲营销总监钟芳勇看来，地铁沿线写字楼供应量的走高并不用担心，“当写字楼供应量过大，市场会进行调节，供应方自然会减少供应或者改做其他用途。”
他认为，写字楼市场真正应该考虑的关键是产业对于房地产的需求状况，“如果产业对房地产无法做到支撑或者突破，那就是很危险的。”
增值空间引发争议
从写字楼的去化来看，投资性购房为主，效益回报成为投资者首要考虑元素。投资者在购买写字楼之前，首先应该对该写字楼的年回报率，根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。如果物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值，“目前市场上认可的写字楼投资回报率在8%~10%之间。”
今年3月，在长沙某楼盘的活动上，有经济学家表示，地铁沿线的住宅物业比非地铁住宅物业增值空间要高10%-15%左右，地铁沿线写字楼较非地铁沿线写字楼物业增值空间高出20-30%。
“地铁无法和大环境抗衡，唯一能够与环境抗衡的只有产品，有的产品就是稀缺。”华远华中心营销总监王望认为，地铁是楼市的助推器，并不会改变整个市场。 “更多的是在大环境之内进行调节。如果市场健康，供不应求，那么地铁沿线的物业涨幅会高于非地铁沿线的，但是如果市场环境不好，那么无论是否靠近地铁，楼盘销售遇到的问题都是一样的。”
北辰三角洲营销总监钟芳勇告诉记者，虽然地铁的开通肯定会提升沿线物业的价值，但是这种拉升是不同程度的。他表示：“立体的交通网络可以改变一个区域乃至地块的价值，因为地段通达性决定了土地的核心价值，如果通达性足够好，这片土地上才可能复合产生教育、医疗、卫生、商业、旅游等，从而带来人流的聚集，刺激市场发展。”