上海写字楼：高位盘整 分化明显
“我认为上海的写字楼市场还是相对健康的,目前正处在高位盘整阶段,只要经济增长不出现大幅的下滑,保持在7%以上的增长率,未来还是看好的,但是周期性的波动是很正常的现象。”高纬环球投资及资本市场中国区董事李健在接受中国房地产报记者采访时表示。
李健认为,一个市场的健康与否,有多重权衡因素,从目前上海写字楼市场情况来看,写字楼市场还是比较平稳的,虽然短期内的供应量有所上升,在某些区域的空置率也有所上升,但整体市场还是健康的。
根据高纬环球提供的数据显示,2014年至2015年期间,上海将新增大约200万平方米的A级写字楼面积,比此前两年的供应多逾1倍。
空置率可能持续上升
莱坊预计,2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%。莱坊的调研还显示,一些开发商为了避开2016年之前上海写字楼供应高峰,已经开始放缓工程进度、推迟项目的入市时间。
来自上海官方机构的统计数据显示,2014年,上海将会有10个新甲级写字楼项目入市,总计增加约67万平方米供应量,其中浦西的项目占7个,不过由于平均规模较小,总面积只有32万平方米,占新增供应的48%。浦东的3个项目规模较大,平均建筑面积为11.5万平方米,总计达35万平方米。
“中国经济增速放缓,上海写字楼市场已经进入到这样一个阶段——越来越多的租户在开始考虑如何控制成本的同时,也在放缓扩租的计划。”高纬环球企业租赁策略部董事孙琦告诉中国房地产报记者。
孙琦表示,很多集团性大企业,类似医药、消费品等,由于规模的扩张,希望有自己的企业总部,所以它们需要从市中心外迁出更适合自己的地方,而这类企业的外迁,对于市中心的写字楼会带来不小的挑战。
虹桥商务区的现状为观察上海写字楼市场提供了一个视角。作为上海商业地产大开发的一个缩影,虹桥商务区核心区一期按计划将在2014~2015年新增约170万平方米办公、商铺和酒店面积,2015年到2020年间则将再建130万平方米的商务面积。
过去数年,这里吸引了众多知名开发商,包括万科、瑞安、龙湖、万通等。资料显示,这些开发商购买土地的价格达到每亩人民币2200万元~2680万元,而同期周边外环路附近商办用地的地价只有不到其一半,每亩仅约合人民币1070万元。
“按照入驻虹桥商务区的开发商最初的测算,每天每平方米6~8元的租金水平可以满足他们的投资回报要求,但在目前市场压力下,一些项目针对有潜质的租户事实上已经通过推出优惠变相下调了租金。”第一太平戴维斯研究总监简可表示。
以3月31日第一个开业的“虹桥天街”为例,作为虹桥商务区首个大型商务项目,该项目开发面积160万平方米,共有7栋临河写字楼。以虹桥商务区目前的经济规模,仅“消化”这一个项目就需要大量时间。
而知情人士告诉记者,受制于虹桥商务区的整体配套和规划的不完善,“虹桥天街”目前的情况并没有预期的理想,该项目还需要继续煎熬。作为龙湖品牌项目,“天街系”在重庆拥有较高的出租率,在上海却遇冷。
为了应对上海写字楼市场日趋激烈的竞争,一些地产发展商正在采取自我保护的“避震措施”——通过放缓工程建设速度,推迟项目的入市时间。据莱坊近期对入驻上海虹桥商务区的开发商所做的调研,部分位于虹桥商务区核心区一期的商业项目最终竣工时间将比原定计划推迟10~24个月。
“2016年之前,上海写字楼供应将迎来高峰,需求却相对疲弱,这使得一些较晚进入该区域的开发商主观上缺乏入市的积极性。”莱坊中国区董事杨松表示。
分化趋势显现
“分化是主旋律,未来的市场一定会形成更加细分的领域,满足企业的各种细分化需求。”孙琦告诉记者。
戴德梁行2014年第一季度的写字楼分析报告指出,上海的写字楼市场开始出现较为明显的分化。浦西的空置率明显上升,而浦东的空置率反而下降,特别是陆家嘴和小陆家嘴区域,租金始终处于高位。而去年炒得沸沸扬扬的外高桥自贸区,今年一季度则出现了严重的下滑。世邦魏理仕的数据显示,去年1~8月,外高桥区域办公产品租金在1.6~2元/平方米/天之间徘徊;8月末自贸区获批之后,9月租金立刻环比大涨25%,9月底自贸区挂牌,租金再次疯狂上涨,涨幅高达96%;到了去年年底,租金到达5.9元/平方米/天的峰值,整体涨幅为268%。然而在今年一季度,外高桥租金开始逐渐下跌至4.4元/平方米/天,较峰值回落25%左右。
去年10月,李嘉诚整体出售东方汇经中心曾一度引发人们对于上海商业地产市场供需关系的担忧。就虹桥商务区的前景而言,长远来看,毗邻虹桥交通枢纽、成熟的设施和基建优势将会使得虹桥商务区吸引来自汽车、第三方物流、仓储业、服务型公司、商品贸易等各个行业的国际及国内企业。对那些希望进驻上海以及长三角地区、节省成本、有合并及升级物业需求的企业来讲,这无疑是个好消息。但短期内将会承受较大的压力和调整。
因为这些商业地产项目大多数超过30万平方米的体量,每个项目的总投资达人民币40亿元~60亿元,反映投资之初开发商的乐观预期。但要将宏伟的远景与眼前的投资回报立刻挂上钩,开发商们却面临一系列挑战。
实际上,2013年以来,上海商办公楼租金较为稳健的区域仅剩下“小陆家嘴”和“黄浦”两个板块。市场情况和仲量联行的数据相吻合:当前,金融和非金融专业服务占据上海办公楼市场整体需求的43%。而陆家嘴和黄浦在上述两个领域拥有超过20年的产业积淀。
中房信研究总监薛建雄认为,随着今后几年世博、徐汇滨江、虹桥、前滩板块的商办物业将陆续入市,上海的写字楼市场可能出现一个较长周期的大规模供应。但实体经济的增长预期式微,今后的供求平衡似乎不容易达成理想状态,而区域分化在所难免。