昆明商业地产疲态尽显

去年发布的《云南省人民政府办公厅关于推进城市综合体建设的指导意见》明确提出“力争5年内，全省规划建设100个以上综合性高、带动性强、影响力大的城市综合体”。

在政府看来，商业地产不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌，这些是普通住宅所不具备的。

据了解，2009年昆明建成的城市综合体只有8个。而在今年的春交会上，螺蛳湾中心、润城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等项目都推出了大量商业体。据记者不完全统计，目前昆明已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了40余个，商业容量将超过1000万平方米。

值得注意的是，城市综合体的主要商业无非是写字楼、公寓式酒店，再加上一些临街销售、购物中心，规定这些城中村必须要有那么多的商业体量，肯定会造成商业属性或者体量的同质化。

零售+餐饮+KTV/电影，这样的商业模式在昆明实在太多，特别是在市中心核心商业圈多得让人感觉到疲乏。不管你是去新西南、百盛还是昆百大、顺城购物，还是就餐，发现经营的商家品牌是惊人的雷同，甚至连价格都一模一样。出现这样的现象，究其原因是昆明的商业模式单一、业态雷同、品牌同质化严重所导致。“做片区商业体量偏小，做社区商业又和市中心的商圈模式雷同，现在定位两难。”西市区某城中村改造项目的营销负责人最近和记者聊天时感叹，该项目取得预售证已有时日，但商业部分尚未最终定位进行推广。“一旦定位错位出现于周边商圈同质化，最后肯定会被市场淘汰。”这位负责人说，现在的商业模式很容易被复制，市场跟风也很严重，要取得成功必须要有自己的特色。

“量变”引发“质变”思考

“1972万平方米商业供应量”、“700万区域人口”、“人均商业比接近3平方米”，昆明商业体量超标俨然已经成了板上钉钉的事实。在商业超速成长的背景下，商业地产的量变已经悄然进行着。

城镇化进度与项目数成反比

2010年昆明市政府提出要大力推进全域城镇化，可以说，城镇化推进了昆明城市的发展，让大量区域综合体拔地而起，而现阶段城镇化进程的缓慢，导致项目大量面市之后，市场消化不足导致招商困难。

大田宥总经理孟少军认为：“时间的不对称是造成现阶段商业体量超标的原因。”他指出，城镇化是一个漫长的过程，现阶段，昆明现存的商业体量乍一看是挺惊人的，原因就是现在城镇化的速度不够，而项目却大量的开始面市，简单来说，超标的体量只是现阶段存在的问题。从长远的发展来看，这不是问题。因为随着时间的推移，城市化速度加快，一方面是好的商业地产项目和坏的商业地产项目并存，但必然会是一个优胜劣汰的过程；另一方面就是城市消化商业地产的快慢对城市化进程影响很大。所以伴随着城市化进程，商业项目不断涌现也是一个正常的现象。

用未来算计今天危机被夸大

“1972万平方米商业”、“700万区域人口”，这两组数据放在一块，相比多数人得出的结论都是昆明人均商业面积接近3平方米。然而我们不禁要怀疑的问一句，用未来的供应量算在今日的人口总量上，这样真的好么？

据记者梳理，所谓的近2000万平方米的体量包括了在建和待建的大部分项目，并且有大概200万平方米是已经建成开业的。换名话说，这近2000万平方米的供应量并不会集中推向市场，而是随着项目进度在未来5到10年逐步推出。

另一方面，700万区域人口并不准确，据记者了解，2012年昆明常住区域人口应为726万。昆明市政府发布的文件中称，目前昆明的城市化达到60%，并将在2015年达到70%，这10%的城市化率的提高带来的是近80万人口的增量。

综上所述，虽然商业地产体量巨大，但是把未来10年存在的供应量算在现阶段的区域人口头上，这似乎有点托大。但必须承认的是，巨量的供应客观存在，城镇化程度不高，现阶段昆明商业地产依然处在最困难的时刻。