中国写字楼市场将迎数轮供应大潮

千禧后的首十个年头，中国经历了速度惊人的城镇化发展，房地产市场红红火火，市场流动性充裕，地方政府轻易就可取得信贷，城镇基建亦因此获得了大量的投资，自一线、二线到三线城市都有大量开发土地被释出，大批新写字楼项目亦在此时应运而生。

自2003年开始，即中国加入世界贸易组织后不久，商用开发土地的大量释出，引来了地方丶国内以至地区内的开发商所垂涎，投入了庞大的开发资金。尽管经过2008到2009年环球金融海啸的短暂冲击，这股写字楼开发热潮的威力仍然不容忽视，截至2014年第1季度，国内一线及二线城市在未来三年将有近274幢新商厦落成，为市场带来2,520万平方米的写字楼空间。

若看各城市实质的新增写字楼供应量，上海这个一线城市可说是首当其冲，在未来36个月内将有74幢优质写字楼相继落成和投入市场，合共提供约600万平方米的办公空间。然而若看新增写字楼供应占目前库存量的比例，则二线城市境况堪虞：未来三年新写字楼体量将是目前库存量的350%以上，供求将进入失衡的局面。

不过，DTZ戴德梁行最近进行的一项调查，发现2011到2013年间预计落成的写字楼供应，跟期内实际落成的体量数字还是有一段距离，这代表未来短期内的写字楼落成量也有可能低于预期。本行遂重新作出估算，得出一个更新、更准确的数字：未来三年间，预计中国将有173幢商厦投入市场，提供约1,400万平方米的办公面积，当中已有每年约44%的项目延后。

另一方面，2011到2013年间于二线城市落成的写字楼项目，其净吸纳速度亦有明显放缓，加上开发商亦表示部分项目将会延后落成，因此原先预计的写字楼供应体量还是存在一定的下调空间。

写字楼开发速度放缓，某程度上也跟开发商本身有关。他们有些鉴于市场上已经供过于求，因此不愿意继续开发新写字楼项目，也有开发商不希望把其写字楼项目引进配套和商业氛围尚未发展成熟的商业新区。在部分城市例如大连丶长沙和西安，一些开发商倾向把手头上大部分已建成的写字楼项目都出售，这些簇新的项目正准备投入市场。短期来说，这些城市或会出现一种情况，就是市场上找不到任何单一业权并可作出租用的写字楼项目。

虽然本行认为整体中国市场的写字楼新供应体量不会有预期那么多，但全国只有大连、成都及长沙的写字楼空置率可望自目前的高位稍稍回落，原因很简单，就是这些城市的写字楼新供应虽然体量庞大，但毕竟仍然较为贴近其每年平均的写字楼需求量。

至于其他城市，空置率将难以下调。在北京、上海(浦东)、广州、青岛及武汉，由于供求不平衡的情况短期内基本不会有变，预料这些市场的空置率仍会横行；至于天津、深圳、南京、厦门、重庆及杭州，由于供应基本上已偏离当地市场每年的基础需求，故此写字楼空置率预料仍会维持向上发展的态势。因此，虽然本行认为未来中国写字楼的供应大潮没有原先预计那样可怕，但只要未来三年的新落成项目达到原先预期体量的56%，都足以令上述写字楼市场出现租金偏软、吸纳量下降和空置率持续高企的情况。

未来四至五年间，尽管新供应将会吸引企业入驻，激发新的租赁需求，加上国内企业不断扩张，净吸纳量可望持续上升，但同时新供应亦会令空置率以较快的速度增加。虽然不少写字楼项目将会延后落成，但我们预期明年中国仍将出现新供应多于净吸纳量的局面。总括来说，面对庞大的新供应，中国写字楼市场至少在短至中期的下行压力较大，除了少数市场外，大部分市场将会出现整合的情况。