盈石：2014年1季度中国写字楼市场报告

“保增长”是2013年和2014年国内提及最多的宏观经济词语之一。受2013年上半年中国国内总体经济增速回落的影响，写字楼市场需求放缓，租金下行预期增加，市场成交量较同期有所下降。盈石集团研究中心认为，随着下半年全国经济企稳态势趋于明朗，市场预期在一定程度上得到改善，写字楼需求小幅提振，进入第四季度之后市场活跃度有所提高。但二线城市过去数年大量兴建的写字楼项目造成与需求不匹配的供应压力，未来即将入市的供给远超过市场需求规模，需要较长时间去化；另一方面，新增项目的业主或开发商在去化压力下可能，出于资金回笼或对市场缺乏信心的考虑将项目出售，而多数跨国公司更倾向于选择持有租赁型优质楼宇作为办公地点。

一线城市甲级写字楼存量占半壁江山

根据盈石集团研究中心统计，截至2014年1季度，中国20大城市甲级写字楼存量约为3,690万平方米。二线城市近年来发展加速，但散售项目仍占相当比例，优质项目比例较小，20大城市中的16个二线城市甲级写字楼存量不足一半，约49%。近年来中西部城市发展加快，企业数量和规模的增加促进了写字楼市场的发展，成都、重庆、武汉、成都等城市存量持续上涨，华中和华西的甲级写字楼总存量已达到871万平方米占20大城市总存量的23.6%。（见图1）。

各地新兴商圈发展加快

盈石集团研究中心认为，纵观中国20大城市，核心商圈仍是各城市甲级写字楼项目最密集的区域。20大城市核心商圈甲级写字楼存量约为总体存量的81%（见图2）。一线城市尤其是北京、上海甲级写字楼市场的边缘化趋势已持续多年，且近年来有加速趋势，主要原因来自于核心商圈可租赁面积有限、租赁成本较高和新兴商圈写字楼品质提升。二线城市市场由于需求有限，尚未形成边缘化趋势，但诸多城市大力兴建的新区/城有望促进新兴商圈的兴起。

二线城市市场供应压力明显

盈石集团研究中心数据显示，2014年1季度中国20大城市甲级写字楼平均空置率约13.4%，加权平均租金约为人民币142元/平方米/月。在盈石集团研究中心跟踪的中国20大城市中（见图3），一线城市中的北京、上海需求规模远高于其他城市，但当前供给缺乏的状况较为严峻。由于过去数年新增项目集中入市，多数二线城市的写字楼市场呈现出供过于求的状态。

中国20大城市写字楼市场呈现四大需求特征：

特征一：政策利好成为驱动地区租金增长的动力，如深圳受惠于前海金融创新政策、上海浦东受益于自贸区的建立，这些区域的写字楼需求与租金增长显著。

特征二：城镇化有利于企业聚集、增加吸纳。盈石集团研究中心数据显示，预计截至2017年末，20大城市甲级写字楼总体存量将达到6,547万平方米，而二线城市市场存量比重将显著上升，预计超过65%（见图4）。加速城镇化进程有助于加快企业向二线城市发展的速度，目前部分城市较高的空置率和未来在建面积有望受益于此。

特征三：新兴商圈快速发展。未来供应多半将来自于城市非核心商圈，较低的租金能减少企业运营成本，而新区域的发展将平衡城市人口、交通、配套等一系列结构，有利于城市健康发展（见图5）。

特征四：内资公司主导总体市场需求。以金融、高科技、高端制造业为主的内资公司，将成为写字楼需求的主要动力；而中国庞大的市场依然吸引着外资企业，随着近期经济基本面已趋于稳定，预计外资企业仍然会继续在华扩张。

市场趋势展望

多重办公空间策略（AWS, Alternative Workplace Strategies）的办公选址方案有望进入中国。近年来这一办公空间解决方案在发达国家市场的发展应用呈加速趋势。2013年以来北京写字楼市场上针对这一办公形式的问询、顾问数量明显增加，一定数量的在京跨国公司基于其全球其他市场的AWS经验已经计划或实际在其北京的分支机构实施这一办公空间解决方案，如惠普、辉瑞制药等。与此同时，全球性写字楼策略顾问机构已有先行者开始筹备专门团队提供针对这一形式服务的顾问咨询。

盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会（RICS）中国区发言人张平女士认为：“未来几年一线城市仍是中国写字楼核心市场。二线城市受限于其产业发展程度，写字楼市场需求规模短期内难有太大的增长，大量新增供应对市场造成的压力和冲击短期内无法消除；但新型城镇化有望加快产业聚集效应，个别在重要产业领域内具有全国性影响力的城市有望增加写字楼需求，但由于数十个城市群的规划几乎涵盖了大陆所有省市，“天女散花”和“雨露均沾”的普惠模式在一定程度上会加大资源集中、政策定向的难度。”