商业项目如何定位才能突围 主题式商业地产渐成潮流

刚刚过去的两个多月，还在兴建中的大涌镇红博城迎来了一批又一批访客。这当中，既有省市领导，也有行业精英，当然也少不了不少同行。将红木主题与商业地产（专题阅读）完美结合，令这个项目得到了令人羡慕的市场关注。

在中山，像红博城这样结合了地方特色的“主题”式商业地产，如今正在逐渐成为市场潮流，引领着开发风潮的转变。今年3·28期间，多个以上述方式运作的商业地产项目陆续签约，在未来数年内将强势崛起。

而在这股“主题”风潮的背后，折射出的却是整个中山商业地产面临的尴尬困境：相似项目遍地开花，招商遭遇重重困难，过剩危机愈演愈烈。

本土房企商业运营遇难题

在中山，做商业地产有多难?

今年3月，广东省房协出炉的《2014广东房地产蓝皮书》中就指出，近年来包括中山在内的广东多个二三线城市涌现综合体开发热潮。2014年，中山拟开业购物中心面积在30万平方米以上，拟建的城市综合体超过17个，体量惊人。

“市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计这些城市的商业体量在短期内将面临空置率上升风险。”在蓝皮书中，广东省房协对二三线城市的综合体开发热潮流露出明显的担忧。

在中山，开发商们对于商业地产的蜂拥而上，同样显得忧心忡忡。近日，一场由本土开发商举行的圈子聚会，主题便直指如今开发商业地产的瓶颈。

新龙基集团中山区域一相关负责人在聚会上就坦言，目前中山的商业地产遍地开花，如果没有特色的主题，一个楼盘贸然推出商业体必然遇到重重困难。他们也曾设想过与电子商务结合，并做过实地考察，但目前还没有很明确的方向。

“如果还是按照传统方式去操作，引入餐饮、购物、休闲等商家，那肯定面临非常激烈的同质化竞争。现在做商业地产不容易。”该负责人坦言。

尚湖轩的开发商也很感慨，不管是做电商还是与当地产业结合，主题式的商业地产确实更容易实现错位竞争，也是项目能尽快脱颖而出的营销法宝。但这个主题必须跟整个项目实现完美的结合，才能在市场上获得最大收益。

“对于中山许多商业项目来说，当务之急就是尽快找到一个能切合自己的主题，不然贸贸然建起了商铺，以后也很难招商。就算招到商了，对进驻的商家也是不负责的。”该开发商坦言。

主题式商业地产渐成潮流

就在众多开发商头疼如何运营商业之时，去年以来，中山也陆续涌现出一批定位独特的商业地产，鲜明的主题不仅赢得了市场的好评，也得到了当地政府的大力支持。

以大涌镇红博城为例，这个规模庞大的商业地产项目，从规划之初开始就是奔着“推动大涌红木产业转型升级”而设计的。

在项目的结构上，既有五星级酒店、产业总部大厦和休闲娱乐等传统业态，也聚集了会展、设计、鉴赏、收藏、拍卖、文化传播、主题旅游等特殊商业形态。但不管是哪种业态，它们的最终落脚点都是“红木文化”。

项目负责人坦言，整个红博城将用一半的面积建设红木文化氛围，通过一系列的文化活动将家居生活和红木艺术融为一体。另外在博览城内植入旅游和文化体验，以独特的艺术设计手法，打造红木家具各个历史时期的情景式消费环境。