沪港通开发有望提速商业地产证券化

从2005年开始，商业地产的资产证券化，一直是业界讨论的热点，房地产行业就此有过很多尝试和考虑。
而在“沪港通”开发之后，内地商业地产赴港拆分上市，完成资产证券化，将能够获得更为便捷的通道。商业地产融资方式的变革，
也会改变未来的商业经营“生态”。
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世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管钟德尧表示，未来商业地产融资方式将从传统融资方式(自有资金、银行贷款等)转向直接融资，出现更多的投资产品和融资渠道，REITs(房产信托基金)等房地产多元化融资模式在未来势必得到蓬勃的发展。
商业地产证券化“破冰”
位于北京与深圳的两栋中信证券大厦近日来受到业界高度关注。证监会今年1月正式批复了中信证券通过旗下发起设立的非公募基金全资子公司，以不低于50.4亿元的价格接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，并拟对此进行不动产证券化业务，中信金石基金作为管理人管理该基金，中信证券有望成内地首单REITs的发行商。
“从中信证券此次发起的不动产证券化计划来看，它还无法像真正的REITs那样在证券交易所自由流通，买家也受到限制，但它是内地第一单准确意义上的股权类REITs产品，可谓是内地资产证券化的破冰之作。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲向表示。
“资产证券化发展停滞不前，已经成为内地商业地产发展的最大障碍之一。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前内地商业地产主要依赖于银行开发贷款以及抵押款，两者的利息成本都达到10%或以上，以目前的租金回报水平基本是“负回报”，因此内地大部分是散售型商业地产。
开发资金渠道日趋多元
“沪港通”的推出，让更多的内地商业地产开发商希望通过在香港上市，最终完成开发资金的退出。
钟德尧认为，随着大量“活水”更便捷地进入香港资本市场，除了REITs，内地优质商业物业未来有望获得新的融资渠道和退出机制。其中，赴港分拆上市成为大型房企的首选。方兴地产日前公告其分拆酒店业务在香港上市一事已获联交所确认，瑞安房地产仍在积极推进旗下的中国新天地分拆上市，世茂房地产也强调酒店业务分拆上市是公司的一个长远规划。
“目前商业物业的增值空间对投资者仍然有较佳的吸引力，加上高端商用物业能通过资产抵押获取贷款，只要是优质项目且定价较净资产有一定折让，分拆上市有望成为一些资本实力强劲的开发商重要的融资途径。”欧阳捷表示。
此外，钟德尧告诉，通过出让项目部份股权以引进境外机构投资者实现部分退出，但开发商仍保持操盘者角色的方式也将成为重要的融资模式。
随着两地资本市场“打通”，有望带来更顺畅的退出机制，外资基金整栋收购商业地产项目的情况也在增加。以上海为例，第一太平戴维斯的研究报告显示，2013年上海商业物业大宗交易共计18宗，总成交额264亿元，其中外资投资机构成交比例占86%。
散售时代或将终结
近几年，由于内地对住宅市场调控政策的实行，大量开发商被迫转型商业地产开发，通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收入成为大多数开发商的选择。但随着资产证券化提速，商业地产有望从散售进入自持时代。
黄立冲告诉，快进快出的商业地产开发模式有可能使得城市在快速建设发展过程中出现大量同质化定位的商业物业，加大了商业地产供应过剩的危机。钟德尧认为，要加快商业地产的资产证券化进程，提高租金回报是一个关键因素。
发现，部分龙头开发商尝试为其商业项目提供基于大数据的增值服务。在日前由保利地产与越秀地产联合举办的房展会上，保利地产广东公司董事长余英宣布与乐视网达成战略合作协议，双方将共同探索智能办公“云平台”，这也是提高商业物业运营和管理质量的一项尝试。