广州道本总裁大讲坛：商业地产深耕时代已经来临
三中全会后随着新政策的实施，各行各业都面临着新的洗牌，商业地产也不例外。而且商业地产发展已不像前几年那样疯狂，也出现了许多问题，但段宏斌依然坚信商业地产会以一种全新的姿态更良性的面对挑战和发展，商业地产也会在三中全会后迎来下一个黄金十年。
2014年4月12日，由广州道本商业地产策略中心主办的“2014道本商业地产总裁大讲坛“在广州隆重举行。策划机构负责人、地产开发企业家、规划设计企业、媒体记者等近130人出席了讲坛。
本次讲坛由广州道本商业地产策略中心总裁段宏斌主讲。段宏斌从事商业地产18年，拥有深厚的商业地产理论基础与丰富的实操经验。这次大讲坛主题是商业地产局变与对策。讲坛主要围着“商业变革时代，如何制定地产战略“和”三中全会给商业地产带来了哪些机遇“来展开，以段宏斌先生十几年实操经验和相关的案例进行研究，深入分析近年来商业地产发展变化，融资、招商经营问题、购物中心演变、电商格局、政府政策的影响等。
商业地产如今已进入滞胀阶段
近几年来，随着商业地产发展突飞猛进，大量资本开始纷纷涌入商业地产领域，商业地产呈现出大干快上趋势，从2008年到2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。商业地产投资已经明显高过市场预期，商业地产也进入了滞胀阶段，虽然今年宏观经济有所复苏，行业需求端趋势向好，但幅度有限，受需求端影响，商业地产供给增速将维持在低位，供给端冲击短期有所减缓。商业地产要想度过眼下难关，可持续发展下去，就必须进行深入变革。
而如何利用三中全会带来的机会，将变革用在商业地产面临的问题上，是商业地产相关人士共同思考和探索的一项考验。因此如何在这样的困境中，找到商业地产发展新的出路是一个必须得解决的问题。
一二三四线城市商业地产发展的出路在哪里？
近年来，一线城市的商业地产日趋呈饱和趋势，但是因为高投资回报率，不少人士仍是看好一线城市的商业地产。
段宏斌表示：中国一线城市商业地产目前正处于高需求与地价锁喉的矛盾阶段。想要做好商业地产就必须有所创新，比如做郊区型的广州高德汇、做改造型的北京东安市场、做精品型的上海K11。
二三四线城市不像一线城市那样，消费能力较低，人口也少，现还处于待发展阶段，基本上没有多少像样的购物中心。但近年来，商业地产项目也涌现出不少，市场上也出现大量的商业地产项目空置，据调查显示：2013年，中国大城市的购物中心整体空置率上升，二三四线城市的平均空置率为10.5%，高于2012年的10.2%，一线城市的空置率从2012年的7.9%增至现在的8.4%。
段宏斌认为：以目前的形势看，二三四线城市未来将是商业地产发展的重点区域。但是不能把做一线城市的商业地产思路生拉硬套到这里，还是要找到自己适合的模式，懂得如何细分。例如大多数省会级城市已经开始从单中心商业结构向多中心商业结构发展过渡，而且地价也在可接受范围，商业地产发展的空间主要集中在老商业中心的升级换代和新的区域商业中心的打造。而地级市的商业地产就不一样了，这些城市发展极不均衡，基本上没有多少像样的购物中心。现在还处于商业地产待发展阶段，商业地产发展的空间表现在具有核心优势的都市综合体开发以及打造低成本综合型商业中心。县一级的商业地产在将来是最具有广阔发展空间的。除沿海发达地区外，其他地区普遍商业形态较为落后，基本上“农贸市场+中小型超市”的形态。近年随着县城房地产的开发，面貌有较大变化，县级城市的综合体也有了发展空间。县(镇)级城市商业地产发展的空间在于零售商向地产商的靠拢，如中山壹加壹；地产商向零售商的转变，如陕西隆发。
如何解决融资难的问题
一直以来，融资都是商业地产开发商头痛的难题，尽管融资渠道多种多样，但都不一定能行的通，还面临很高的风险。银行贷款难，高利贷有风险，销售难度大后遗症多。融资难，难于上青天。
很多人都很期待外资注入，可亿万豪剑桥在华的撤离，就证明了其行不通。段宏斌认为：我国的商业地产发展水平不均匀，缺乏成熟的标准化商业模式，造成了外资无法大规模介入商业地产领域。亿万豪剑桥就像一个大型先进的联合收割机，但却无法在中国梯田里进行工作，没有什么用武之地。
REITS呢？ REITS是房地产证券化的重要手段，是一种以后期收益提前兑现资本收益的融资工具。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
近20年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。REITS对于做商业地产融资是很好的手段，但是，目前我国房地产行业已经过热，政府也一直在调控、打压，而且REITS又是资本市场在不断的助推它，政府怎么可能还会推动房地产证券化，给房地产加油进补呢？段宏斌表示：REITS对于我们来说是不太现实的，只要房地产在中国任然是炙手可热的过热行业，就不可能见到REITS在中国的大面积实现。