商业地产招商智慧锦囊：购物中心如何实现高效招商

运营管理是商业地产的价值核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉与动力。现代商业地产运营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一聚拢到一个商业主题和经营平台上。不能统一运营管理的商业地产项目，会逐渐从“运营管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

商业的统一运营管理一般包含七个方面的内容：统一业态规划、统一市场推广、统一招商运作、统一着装形象、统一营业作息、统一经营监督、统一物业服务。这其中“统一招商运作”是前面“统一业态规划、统一市场推广”的贯彻实施，又是后面四个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功，是商业经营旺场的基础保障。

随着商业地产的发展，以购物中心（专题阅读）为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货（专题阅读）店铺和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。

1.店铺配置选择依据

对于一个大型的商业地产项目，购物中心、城市综合体等，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物店铺，还包括餐饮食品、休闲娱乐等服务性设施，这方面比重在商业地产中一直呈上升趋势。目前商业地产中微观经营主体的内容主要有以下各类商业实体。

百货类：大型百货商场、小型百货店铺、精品百货店。

食品类：超级市场、熟食店、活鱼水产品店、面包蛋糕店、干果炒货店、农产品店、鲜肉冻品店、水果鲜汁店、鲜奶乳品店、方便食品店、饮料酒水店、健康食品、佐料和调料品店。

服饰类：女装专卖店、男装品牌店、青少年服装店、童婴服装店、童鞋、休闲服饰店、度假沙滩装、缝制布料店。

家具和装饰类：家具大卖场、家居饰品店、窗帘布艺店、灯具家艺店、瓷器餐具店、酒具器皿店、地板和地毯店、古玩陶艺术店、家用电器卖场、电视架、室内装修、特制家具专业店。

五金类：客厅壁画、墙纸家饰店、家用五金店、低压电器店、灯具灯饰店，水具阀门店、锁具插口店。

药店：药品药房;餐饮店：风味小吃店、西式快餐、中餐厅、西北面庄、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店。

其他店铺：礼品店、相框镜架、影视电器、音像制品、金银珠宝、演出戏装、工艺品、鲜花店、布料店、茶叶店、皮具箱包、化妆品

和香水、烟酒店、书刊报纸亭、编制毛衣店、摄影器材、文具好车店、缝织布料店、运动器材、收藏礼品、健身器材、热带鱼宠物店、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品店。

服务类：美容养生、理发剪发店、食品便利店、果蔬店、修鞋擦鞋店、干洗店、验光眼镜店、减肥沙龙、配钥匙、出报刊书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售。

机构类：银行储蓄、电信缴费、邮局、股票代理、卫生医疗、保险代理点、房地中介、公共展厅;文化娱乐设施：剧场影院、商务会议室、保龄球馆、儿童乐园。

在确定了商业地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行匹配选择。微观经营主体选择在商业地产建设期间就应该有初步规划，商业地产的建筑设计，应该同微观经营主体的选择相吻合。

微观经营主体选择的第一个考虑因素，就是建筑规模特点和建筑结构的条件。微观经营主体的选择的第二个依据，就是商业地产的类型和特点和整个商业地产项目的经营定位。同时，商业地产的类型和特点，也在很大程度上取决于微观经营主体的品类组成与比例结构。

不同的商业地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然形成的结构，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已确定各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业地产中的地位和位置。

商业地产微观经营主体选择的第一步是确定商业地产项目的商业主题与经营定位。商业地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力、消费行为、消费习惯和商业地产项目的经营规模，进行商业主题与经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑。