存先天硬伤 盈科中心恐变写字楼

被称为“小超人”的李泽楷终于脱手了在中国内地最后的重大资产北京盈科中心。房地产私募基金公司基汇资本旗下基金投资的Vinter Star Limited以9.28亿美元（约72.01亿港元）拿下了这一物业。基汇资本计划在收购后，通过积极的资产管理最大化地发挥该物业的商机潜能。然而，在业界看来，尽管位于黄金商圈三里屯，但存有先天物业“硬伤”和商业局限性的北京盈科中心未来可发挥的商机不够乐观。

三年前，“座上宾”太平洋百货败走，让北京盈科中心商业部分吸引力大跌，至今未觅到下家。对于北京盈科中心，李泽楷似乎也失去耐心，从2008年开始出售北京盈科中心的传闻不断，在近五年时间里，盈大地产也披露过“磋商出售北京盈科中心”的公告。期间，包括SOHO中国、新鸿基地产等多家知名内地和香港企业都对此表示了浓厚兴趣。不过，盈大地产方面最终未与任何一家企业成交。

曾经投资、管理过三里屯商圈三里屯太古里、万国公寓和北京极栈酒店的基汇资本最终攻下了北京盈科中心。基汇资本总裁、联合创办人吴继泰描述北京盈科中心是“可提供出色回报”、“规避风险的天然屏障”。基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦表示，“通过极具创意且审慎的资产管理手段，为未能充分发挥商机的项目创造价值”。

不过，基汇资本未来能比拥有丰富资源最终却还是没能“玩转”北京盈科中心的李泽楷技高一筹吗？此次交易，盈科中心平均售价约4.3万元/平方米，与“邻居”三里屯SOHO写字楼平均6.2万元/平方米相比，相差约三成。本次交易价格与去年底的66.5亿港元估值，约有8%溢价。这一价格被业界视为属于合理范畴，但此前李泽楷一直被曝出要高溢价售卖该物业。脱手该物业后，李泽楷沽清了内地所有重大资产。

在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，以写字楼为主体的北京盈科中心未来可释放的商业价值非常有限。李泽楷的资源优势不会比基汇资本少，但最终未能继续。王永平表示，基汇资本擅长房地产投资，是佛罗伦萨小镇的股东之一，不过其在中国内地实际操盘的商业项目比较少。如果要做商业，从物业结构本身和与三里屯太古里的联动可能性都比较小。

尽管吴继泰认为，购买北京盈科中心是“难能可贵的机会，可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型可生产稳定现金流的项目”。彭庆邦表示，盈科中心的地理位置对办公、零售和服务式公寓的潜在客户都极具吸引力，该项目将可因来自于多样化长期租约的租金收入和资产增值潜力而获利。

不过，虽然位于三里屯商圈，周边消费力较强，表面上看与三里屯太古里很近，但却很难共享消费者。这种情况类似早年的首都时代广场和中友百货，仅有一街之隔，但客流却两重天。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利建议，北京盈科中心商业部分更应注重做配套写字楼服务设施而不是打造商场概念。如果依靠外力可能比较困难，北京盈科中心更多应以“内循环”自我消化。王永平表示，北京盈科中心商业部分可开设主题性小型购物中心或做珠宝、钟表、名车等承租能力强的品牌展示中心比较适合。“北京盈科中心如果求稳发展可全部转型风险较小、价格稳定的写字楼，但成长空间和可塑性也相对削弱。”