上海自贸区写字楼租金回归理性 部分项目回落25%

上海自贸区成立已有半年，企业注册热情依然高涨。截至目前，自贸区内新设企业数量达6610户，较2013年底增加近3000户。新设企业中逾九成为国内企业，显示外资企业对于现阶段进入自贸区在一定程度上仍持观望态度。世邦魏理仕昨天发布了《2014年一季度上海房地产市场报告》认为，随着今年在金融、外汇、新版负面清单等详细政策的出台，自贸区概念的操作性将进一步加强，并将吸引更多企业的实质性入驻。

此外，自贸区管委会迁至港城大厦后，临港新城和洋山这一浦东新区重点发展区域的发展预计将进一步提速，并由此对区域内的房地产需求和价格形成长效的正面影响。

本季外高桥保税区内的写字楼平均租金报价为每天每平方米4.4元，较峰值回落25%左右，已接近十月初自贸区刚落地时的租金水平。租金报价下调的主要原因是市场逐步回归理性，业主对前期虚高的报价进行了调整；此外，一定程度上亦可能与自贸区管委会在三月底自外高桥迁至临港地区的港城大厦有关。

不仅办公和工业物业出现“退烧”，自贸区的住宅价格也降幅明显。据21世纪不动产数据显示，今年前两个月，外高桥板块二手房成交量共161套，同比下降近6成，成交均价下降超过5%，这是自去年外高桥板块因“自贸试验区”概念火热后首次出现量价齐跌的现象。

在新房市场，自贸区辐射区域外高桥、临港新城、川沙等板块房价目前比较平稳，已未现大涨，成交量上也不如去年。前两月，临港新城板块成交新房面积为0.8万平方米，同比下滑5.8%；外高桥板块内仅成交新房面积1万平方米，同比大幅下滑38.1%，甚至超过全市整体跌幅36.1%。

不过，自贸区对工业物业市场的影响在继续发酵。目前外高桥的工业地价相比自贸区成立前上升了约130%；而企业对自贸区内及其周边园区厂房需求的增长则带动厂房租金本季继续大幅上涨。据世邦魏理仕研究部统计，金桥、外高桥、临港等自贸区概念园区的厂房租金本季平均环比上涨超过6%，与自贸区成立之前相比累计涨幅已接近15%。

中国房地产信息集团研究总监薛建雄称，自贸区政策会对沪楼市产生明显影响，不过这一影响的显现需要经过一段时间的酝酿。从经济形势的全局来看，自贸区对区域经济的影响总体是向好的。