“苏州限售”警示：商业地产风险加剧

近期，苏州出台多条针对商业地产的调控政策，规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让。新政还对商业地产普遍存在的“售后包租”现象进行规范。

新政可谓“严厉”。业内人士认为，当地政府出台新政的目的是因为商业地产已出现过剩的苗头，万一这些项目运营不善，可以将资产用来抵押，降低开发风险。

高和资本董事长苏鑫接受《中国经营报》记者专访时表示，对于苏州的做法，应该鼓励。“不这么做，会出大问题。商业地产一个核心的问题，就是风险在加剧。”

《中国经营报》：苏州针对商业地产出台调控政策，会不会加大开发商的困难？你认为政府限售背后的动机何在？

苏鑫：“苏州限售”应该鼓励，起码政府开始关注风险了，哪怕是一刀切也好。不这么做，会出大问题。

但是应该反思的是，政府有没有问题呢？尤其是一线城市以外的很多城市都面临一个很大的问题：为什么建这么多商业地产呢？

在经济市场里政府实际上是变成了一个商人，税收大部分靠卖地。住宅是一锤子买卖，卖完就没有税收了，只有商业可持续。政府更需要商业。这里面涉及到规划,中国的规划是柔性的，不刚性。换一任领导规划就变了。理由很充分，政府能够把大开发商引过来，建形象工程。说到底，中国的规划不刚性，才出现了大量的、集中的、供应量过多的商业地产。政府有招商动力，背后是卖地。另一方面是开发商觉得占便宜。

《中国经营报》：数据表明，部分二三线城市如成都、沈阳等地，在建和计划施工的综合体项目少则二十余，多则上百个，全国商铺待售面积则超7000万平方米。为什么商业地产供应量这么大？商业地产过剩是否存在整体风险？

苏鑫：一线核心城市的风险小，短期有波动，很快就会恢复。只要整体经济向上，长远来说，是一个向上的周期。

1.5线城市，也就是二线城市前10名，包括苏州、南京、杭州等城市，经济发展非常活跃，潜力很大。

沈阳短期购物中心、写字楼比较集中，有问题，但是风险是跟时间联系在一起的，五年、十年，总归能消化掉，因为有需求。同样的高配比，以现在来说，比别人高一倍，如果发生在三四线城市，没有需求，现在可能就是顶点。

像营口，现在已经是人口净流出。大开发商如万科、保利、恒大进去，全部滞销。为什么？政府招商引资，把这些大企业弄过去，地很便宜，大量进去以后，没有需求。房地产，尤其是商业地产是靠租金决定资产价值，租不出去就是负债，不是资产。

《中国经营报》：商业地产的风险在加剧，未来的商办市场存在什么样的机会？如何选择投资机会？

苏鑫：商业地产一个核心的问题，就是风险在加剧。最直接的体现是租金回报率比较低，一方面租金在涨，另一方面资产价值涨得更快。这种情况下，做金融要看到这一点，要让风险变低。

一是往开发走，往前端走，资产成本变低，不能是简单的招拍挂，楼板价就三四万元，资金回报太慢。但是，政府需要什么？除了土地出让金，还需要产业。如果带着文化产业、金融产业，政府是不是就可以不按照简单的商业开发的方式跟你谈？

二是旧楼改造，就是高和做的模式。旧楼便宜，静安原来买3.9万元，在当时土地就要三万多元，风险就小了。旧楼改造风险小，但是短期来看，是机会型的，没有那么多机会。长期来说，五年以后，核心区还有土地开发吗？从国外来看，这么多钱都在基金里，做什么呢？都在做楼宇改造。改变业态，酒店改成写字楼，写字楼改成城市综合体。规划也做了调整，上海现在是走在国内前面，但是流程还不灵活。静安项目，我们整个走的程序跟开发是一样的，周期很长。

越来越多的城市开始这样做。背后的动力，一是来自城市规划发展，二是税收的增长。旧楼改造确实能带来城市某个区域的面貌改变。

三是中信证券[2.02% 资金 研报]在做的资产证券化。REITs、纯证券化有难度，中间状态有很多，是可以做的。与更多的金融机构合作，不同机构的钱要求不一样。保险的钱追求安全，利息会低一些，信托会高一些。资金有不同风险的偏好。类证券化的产品要选对不同的钱，做一个解决方案。