商业地产两极分化加剧

房地产调控向来是社会各界最受关注的话题，近日住房与城乡建设部门负责人透露了2014年房地产政策，总结为“双向调控”四个字，这是政府主管部门传递出来的关于今年房地产调控的权威声音。新的政策究竟是怎样一种调控方式？
目前，主管部门相关负责人对“分类调控”作出了权威解释：分类调控，可以认为即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。另外，还明确表示，“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
供应剧增二线城市租金压力大
德融地产市场中心研究部分析，由于现在一线城市的土地市场十分激进，而二、三线市场却相对冷清，特别是对于商业地产来讲，两极分化十分严重。在经过了前几年的快速增长期后，中国一线城市的商业地产市场已趋平稳，但在大部分二线城市，商业地产却将面临着供应过剩的危机，供应量的急剧增加势必将对租金走势造成压力。为了应对两极分化，政府将根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。
所以，今年调控的关键词就是“分化”，以不同的政策调控不同城市的不同市场。其实，很多业内人士也早已看清形势，政策没有放松，但也没有收紧。
行情不佳小阳春成交现下滑
自3月以来，各地的市场呈现不同程度的变化，不论是贷款政策的逐渐收紧还是土地政策的频频改动，都给予房地产市场不小的压力。近日，上海市场表现得尤为明显：首先，“小阳春”的第一周以来，成交情况并不佳，商业地产有较大幅度下跌，在春节后连续三周的回暖形势下，突然的下行拐点是否与调控政策有关还不得而知。
另外，数据显示，2014年1、2月份，外高桥（600648）板块二手房成交量较2013年同期下降近六成，同期上海全市成交量下滑约三成，外高桥板块二手房市场跌幅远超全市整体。
从土地市场来看，上周以较低的挂牌价出让长宁区商办、文体用地——新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块，起始总价为14.46亿元，出让面积为47970.5平方米，容积率为2.69。简单折算下来，该地块的起始楼板价仅为1.14万元/平方米，而与此地块相邻的另外一幅土地去年5月以46亿元总价成交，折合楼板价29229元/平方米，高了近100%。而根据3月5日综合土地信息数据，3月上海预计将出让12幅地块。其中9幅为宅地，合计出让面积达50.6万平方米，占全部出让地块面积的九成。可见，对于政府的一系列政策，市场已经开始出现波动。
“试水”入市中小型开发商态度谨慎
但值得关注的是，在如此不明朗的市场情况下，有部分开发商已经开始“试水”，入市的产品面积也成激增态势。商业地产方面，上周新增供应面积为4.32万平方米，环比大增671.4%，金山万达广场有近两万平方米的新增供应量，阳光新荟都项目共新增1.39万平方米，包括商铺以及写字楼产品。其实，新增项目中如万科、绿地、华润等大型开发商才会选择此时入市，而中小型开发商入市却显得非常谨慎。德融地产市场中心研究部指出，本届政府虽然淡化了房地产调控概念，但是调控政策的基调依然坚持不变，而城市之间发展程度不同，人口规模差距大，所以在这样的环境下出现分化是必然的结果。