越秀房托业绩会：收购物业第一选择广州写字楼
3月13日，越秀房托资产管理有限公司召开其的全年业绩会。其主席、行政总裁刘永杰、副行政总裁梁丹青、副行政总裁林德良、财务总监关志辉、投资者关系总监夏恒良等高层出席了发布会。
会上公布了其，截至2013年12月31日止全年实现收入总额约13.706亿元，比去年同期的7.122亿元上涨92.5%。其中，物业收入净额 8.604亿元，比去年同期的5.07亿元上升69.6%。除税后溢利5.24亿元，比去年同期的6.87亿元下降23.8%。
期末，每个基金单位持有人应占资产净值4.58元，比去年同期的4.58元增加约0.2%；借贷总额占总资产的百分比为31.9%；总负债占总资产的百分比为48.1%。
除了业绩情况，今年IFC、四季酒店等的营业情况及融资情况也成为场内关注的焦点。
越秀房托在业绩会上宣布，截至2013年12月31日，越秀房产基金的物业组合共有六项，分别为白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位、越秀新都会大厦单位及国金中心，物业产权面积共约68.09万平方米，可供出租总面积为44.12万平方米。
此外，2013年，越秀房产基金物业实现总经营收入约人民币13.71亿元，比上年同期增长了92.5%。其中，白马大厦约占总经营收入的 24.8%；财富广场约占5.0%；城建大厦约占4.1%；维多利广场约占2.8%；越秀新都会约占4.4%；国金中心约占58.9%。
并且，在2013年底，该公司物业整体出租率约为92.59%，其中原有五项物业出租率97.60%，较上年同期的98.45%轻微下跌 0.85个百分点，继续保持在高位运行；国金中心物业综合出租率88.01%，其中写字楼出租率85.37%，零售商场出租率98.37%。
其中，对于IFC出租率仅为85.37%，未达到经营目标的问题，越秀房托管理层解释称：“IFC写字楼去年表现相当好，出租率有70%到 85%，签约的面积去到3.8万平方米。3.8万平方米在珠江新城的市场占有率为30%左右，同时IFC的租金上升了210元，而珠江新城平均价格为 163元。”
业绩会上，越秀房托还指出了由于收购国金中心，为数约45亿元有抵押贷款转移至越秀房产基金名下。并且，在2013年越秀房产基金以其自有资金，透过内部安排如委托贷款等偿还境内贷款人民币5.7亿元。截至2013年12月31日已偿还该笔贷款其中人民币8.2亿元。
但是，2013年越秀房托的人民币的利息由5.19亿元降到4.77亿元。原因是房托还了人民币的高息贷款，所以综合利率降低了。“2014年，房托会继续实施这个策略，但仍会根据市场的综合判断进行调整。”其管理层如此表态。
最后，未来五年及以后，按租赁面积统计，越秀房产基金物业各年到期租约所占比重分别为25.7%、21.7%、18.1%、9.9%及24.6%；按基本月租统计，各年到期租约所占比重分别为30.6%、28.0%、14.0%、7.4%及20.0%。
并且，越秀房托还计划做好分析和风险防范，提高单位基金持有人的回报。其管理层称：“如果有好的项目今年就会选择，如果没有好的项目符合收购标准的项目，那就明年或后年再选。扩大经营规模，提高回报、防范风险历来是房托管理人员所坚持的一个准则。”
而注入项目的方向是，第一是写字楼，第二是批发市场，第三是零售商场。当然不排除优质的酒店、公寓，并要求主要是在一线城市或者是二线城市核心地段的核心物业。
以下为越秀房托2013全年业绩发布会现场问答环节整理实录：
现场提问：维多利广场单位有很多计划想提升，今年来看，维多利的营业收入下跌得很厉害，预计今年今年的经营情况会如何？
管理层：维多利的调整是分阶段、分步骤来做的。
去年做这个调整是初步的。其中，将优衣酷引入之后，按照商务条件是给了一定的装修期以及三个月的免租期，所以整个收入会存在同比的下降。
但是从长远来看，优衣酷是目前大市场行业增长最快的，我们预计在它开业后，租金增长能够超越原有的合同。同时，房托跟优衣酷合作的模式是经营收入提成。
现在优衣酷所披露的信息显示，在未来四到五年，它在大中华区的营业额要超越日本本土。并且，优衣库在所有的快市场里面评价是最高的。所以，维多利亚广场调整围绕优衣酷做，是可以提升整个项目租金以及整个项目的商业形象。
现场提问：房托经营广州四季酒店和公寓是全城最高价，但是入住率不算太理想，只有53.9%和44%。越秀房托有没有打算用减价或者是其他方式去改善呢？
管理层：其实四季酒店和公寓，开业就一年，仍处于试用期。
酒店行业去年受调控的影响，整个房价都下降了8.5%。其实，四季酒店的经营是超出预期，四季的房价稍微下降了3%左右，现在的入住率53.9%。而去年全城品牌五星级是不到50%的。
而公寓方面年头到年尾都是快速增长的，公寓年底的入住率已经达到了72.7%，租金水平也是高于竞争对手的百分之二十几。
其中，长租客的作用很关键，如果长租客多的话，租金就稳定，如果长租客占的比例在去到年底能61%，所以未来一年，这方面的表现也值得期待。
关于减价问题，酒店、公寓的经营要看出租率、入住率以及房价。目前，这两个指标都是全城第一，如果减一点点价格，入住率飙升得很快，总收入会上升，我们也可以考虑。
现场提问：国金中心写字楼那出租率大约是85%左右，并未达到目标的100%，房托旗下物业收入的增幅大部分是单位数，有没有考虑是否引入其他物业去运作？
管理层：IFC写字楼去年表现相当好，出租率有70%到85%，签约的面积去到3.8万平方米。3.8万平方米在珠江新城的市场占有率为30%左右，同时IFC的租金上升了210元，而珠江新城平均价格为163元。
2014年，IFC周边高端的写字楼是不算多。有一个数据显示，2013年全广州市供应是42万平方米，2014年新增公营24万平方米。相比于过去三年多五年，，2013年、2014年是供应最少的时间，这个时间段我们会提前做功课，想多一点办法加速成长。
因此，2014年也是可以期待IFC出租率和租金的上升。
附近的富力中心现在的出租率95%到98%的，IFC期望可以达到这样的发展目标。
此外，过去一年，越秀房托一方面是调整租户结构，优化租户结构的同时，其实有几个数据可以看到，有两个数据，一个是续签，二个是新租户会升多 少。IFC去年另外一个亮点就是很多知名租客都进来了，包括发展银行、美国银行、平安银行以及一些世界五百强以及一些领馆。应该来说，整个租户的结构优化 了很多。
而关于其他五个物业收入增长单幅数据问题，原来五个物业就是正在不停向前发展。
2013年，五个物业的续签的增长最低6%，最高为16%。续签的租金户，如果是先签，最低去到6%，高去到15%。如果租期到的话，租金跟着 市场的增长就可以看到成长性。但是这个分布有一个好处就是不会集中风险，所以看越秀房托，五个物业是稳步上升，IFC快速成长。
现场提问：去年房托财务的开支方面是增加了不少，比如说酒店、公寓的成本以及结构的费用都增加了不少，公司在这方面控制上是否面临很大的压力？
管理层：关于财务方面的成本增加的问题，我们认为这是浮力的增加。2012年国金注入越秀房托，到2013年是一整年。所以在酒店公寓方面开支的增加、结构费用增加以及管理人员费用的增加，都是因为整个年度多了国金中心。
现场提问：去年房托关于人民币贷款方面差不多有45亿人民币，资料显示是收购了国金中心的贷款。未来的话，是否还会进行贷款？利息的开支是否有很大的压力？
管理层：人民币的贷款方面，因为国金注入时信贷45亿人民币，2013年人民币的利息由5.19亿元降到4.77亿元。原因是房托还了人民币的高息贷款，所以综合利率降低了。2014年，房托会继续实施这个策略，但仍会根据市场的综合判断进行调整。
现场提问：之前提到IFC等五个物业稳步上升发展，但是公司会不会觉得五个物业够不够未来发展？会不会加多一点新的物业？
管理层：房托现在总的资产规模有245亿，目前经营租赁的面积68万平方米，在香港的行业里面属于一个规模不小的基金，我们认为这几个物业是比较优质，整体水平也不是很低。
至于今后五个物业的成熟度见底之后，会不会进一步扩大呢？作为基金管理人，一定会有推进规模的扩大的想法，但是我们会选择一些成长性比较好的，优质的物业来提升规模。
方向是，第一是写字楼，第二是批发市场，第三是零售商场。当然不排除优质的酒店、公寓，并要求主要是在一线城市或者是二线城市核心地段的核心物业。
这会比较注重选择，会认真做好分析和风险防范，提高单位基金持有人的回报。是否引入新的项目，就看市场的机遇摆在我们面前好不好？如果有好的项 目今年就会选择，如果没有好的项目符合收购标准的项目，那就明年或后年再选。扩大经营规模，提高回报、防范风险历来是房托管理人员所坚持的一个准则。