商业地产面临生产过剩 苏州调控政策预警风险

据不完全统计，目前苏州市区范围内(除吴江)已建成的购物广场、专业市场、邻里中心等各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市。2013年以来苏州中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。最终，2014年1月底，苏州出台了针对商业地产的调控政策(《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》)对分割型的商业地产项目进行限售，规定冻结商业项目30%的体量不得出售、抵押或者转让，被称为苏州史上最严厉的商业地产调控政策，3月1日起试行。

近几年来，商业地产项目在二三线城市扎堆现象明显，万达集团董事长王健林近日接受采访时也称，当前商业地产在局部地区的确出现了供大于求的现象。事实上，不仅是成都、苏州、郑州等城市，杭州也正在出现类似的情形。那么，商业地产供应量过大、同质化严重的尴尬局面如何破解？

陆则非（双城国际营销总监）

过剩是目前中国经济的基调，无论哪个行业，只有过剩才能催生产业改革的深入。商业地产传统的散售模式到了变革的转弯口。散售对于商业氛围的形成并不利，杭州历史上也有若干典型的案例。苏州政府出台的政策，对投资者利益和商业生态的形成是种保障。融资模式的多元化，是解决商业地产发展的重要途径，没有能力的开发企业被淘汰，是市场深化的必然。

姜震宇（资深业内人士）

住宅从群雄逐鹿到现在寡头出世，众多公司或是战略远瞩，或是败退红海，纷纷开始了商业地产的开发。媒体的鼓吹，政府的限购，投资管道的匮乏，都让商业地产的发展态势看起来很美。快速发展的背后却是城市的规划的不合理，政府监控滞后，杀鸡取卵的开发商，拔苗助长起来的运营商，自我陶醉的投资者……接下去几年脱离真实消费意愿基础的商业一定会出现集体休克潮。杭州二线城市的属性已经在住宅上体现了，希望不要在商业地产上再现。好运杭州。

高院生（中国指数研究院华东分院研究总监）

首先，选对城市是首要条件。选择有政策导向的、高增长潜力的中心城市，并综合考虑城市过去三年的商业的供应体量，规避存在供应过剩风险的城市。其次，要选择具有城市发展主轴、成熟核心商圈的区域进行项目开发。再者，对于同区域的项目来说，项目本身必须具备资源稀缺、高排他性，因此产品定位前期必须做好充分的市场调研，寻找自身项目的优势，打造高排他性的项目。此外，项目招商工作需前置，建议采取出租方式或销售返租的方式对项目后期进行运营，以培育项目前几年的商业氛围。