商业地产项目探路资产证券化 寻求未来租金变现出口

无独有偶，韩国第二大零售商乐天百货公司(LotteShopping)今日透露，公司一支商业地产信托在新加坡IPO将延迟到二季度，知情人士表示，乐天百货公司将把其韩国购物中心添加进这只房地产投资信托基金(REITs)中，利用此次IPO筹措10亿美元的资金。推迟上市是为了寻求更高的收益率。

鉴于目前国内的REITs还没有完全合法化，相关监管条例出台仍未有时间表，在商业地产这一“差钱”领域，内地不少企业通过“擦边球”手法进行资产证券化，进而融资。

记者了解到，REITs的原理是把有稳定租金收益的大型物业转变成证券。当凝固的建筑变为可以流动的金融资产时，开发商可以一次性收回投入的资金，而小型投资者则可投入少量资金，分享一栋大型物业的收益。既可以封闭运行，也可以上市交易流通。不失为投资方理想的融资及退出渠道。

高和资本董事长苏鑫此前公开表示，传统的房地产金融是开发贷款加上经营贷款，形式比较单一，时间相对比较短，不能够适合商业地产长远的发展。他认为，在中期，基金或者其他创新形式来支持商业地产经营发展。最终应该像成熟的商业地产市场一样，以REITs为主角来持有成熟的商业物业。

近两年来，不少企业对此趋之若鹜，在国内REITs发展不明朗的环境下，设法曲线变现商业地产未来的租金。

海印试水商业地产证券化

早在去年5月份，海印股份就发布公告拟以旗下15处商业物业未来5年的租金收益为标的，发起不超过16亿元的专项资产融资计划。

记者了解到，整个运作的流程是，融资方提供可提供稳定现金流的资产做抵押，由证券公司作为承销商和资产管理人，将资产打包证券化后，卖给投资者，券商收取佣金管理费，而投资者可以在交易所平台做二级市场的再流通和炒作。

而投资者可选择购买不同期限的产品类型，比如投资1000万元购买5年期资产，利率为6.5%，则每年获得固定利息65万元，5年后一次性获得全部本金，5年收益为325万元，中途也可将资产按市场价再转让出去。

这项计划上报后“石沉大海”，而证监会官方网站上周二披露了取消三项行政审批项目的公告，其中包括取消证券公司专项投资审批项目。业内认为，海印股份此项计划产品审批进度可能受此影响而发生变化。

万通以项目股权易基金

2013年的最后一天12月31日，万通地产宣布，以总价约11.98亿元向旗下基金管理平台出售公司所持北京金通港房地产开发有限公司34%的股权。金通港地产实为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司。

根据投资基金说明书显示，基金投资期限为5+1+1年，最后一次性分配收益。万通地产表示，出售该地产项目后，公司预计可获得约1.76亿元的投资收益。

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