金融街借道SOHO中国进驻上海 商业地产加速分化

大智慧阿思达克通讯社2月28日讯，同策咨询研究总监张宏伟认为，当前市场流动性偏紧促使商业地产领域开始分化，拥有较强资金实力的开放商在行业内的优势地位更加明显。来 自 西 陆 军 事 http://www.xilu.com

马年年初，中国商业地产领域两件事情引起业内外的关注。一件是苏州商业地产“限售”新政2月27日的实行；另一件则是金融街(000402.SZ)以52.32亿元收购SOHO中国(00410.HK)位于上海的静安广场和海伦广场，金融街借道SOHO中国进入上海。

张宏伟表示，商业地产持有物业应该具备两个基本要求：第一、开发商需拥有比较充裕的现金流支持，并且不会因此而增加在财务上的风险；第二、开发商角色要转变为运营商，并且对于持有商业地产物业经营管理经验比较丰富，能够在一定时期内产生经营性物业的现金回报，否则只会增加公司财务成本。

张宏伟认为，当前市场流动性偏紧与房产信贷紧缩将促使商业地产领域开发商出现分化。对于拥有充裕现金流并且经营管理经验较丰富的企业来讲，则会“强者恒强”，而对于仅仅依靠销售或运营经验不足的企业，则有可能会因为货币政策转向逐步转型，甚至退出商业地产市场，商业地产市场由此逐渐开始“分化”。

他表示，以苏州商业地产市场为例，从其“限售”和“禁止售后包租”政策执行的背景来看，刚好与当前整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响叠加。这对于商业地产来讲，在“限售”的前提下，可能会使商业地产市场风险倍增。如果“限售”及“禁止售后包租”政策从严执行，一定程度上会影响部分商业地产项目的销售节奏，商业地产项目可能短期内陷入僵局，对于以销售为主的商业地产开发商，此项政策的严格执行可能会影响其资金面状况。

在土地市场上，如果是以商业用地为主的地块，由于市场流动性不会那么宽裕，单纯以销售为主的企业可能因此淡出这类土地市场。大家对于现金流状况较好或有比较好融资模式的企业，由于政策面的限制作用，土地市场竞争相对不太激烈，此时，则有机会加速布局市中心或区域中心优质地块。