商业地产被“迎头一刀” 分割式商铺处风口浪尖

2014年已经被房地产业内打上了政策调整的标签，就连一直看热闹的商业地产似乎也不免湿了鞋。近日，苏州市政府发布了2014年首个房地产市场新政，内容主要涉及商业地产“售后包租”销售冻结项目网上签约、商业项目预售前30%建筑面积必先冻结3年等，被苏州业内称为“冰冻五条”。这是国内针对商业地产的首个明确地方政策。

那么究竟是区域的特定情况还是全国连锁反应的先兆？记者对此进行了采访。

商业地产被“迎头一刀”

就在整个房地产业被近年的限购限贷等措施调整的小心翼翼的时候，商业地产一直在自顾自地火爆，大量资金从颓败的股市和住宅地产领域流入商业地产投资，一时间首府乃至全区、全国商业地产一改不温不火的架势，焕发蓬勃的生机。

野蛮生长一旦接近了底线，就会引来政府的干预调整，一直在全国地产市场中低调发展的二线城市苏州，一下子成了业内的焦点。据了解，此次苏州发布的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》共明确了5项意见，包括实现商业地产供需平衡、规范商业地产审批管理、防范商业地产资金风险、加强商业地产后续监管及确保商业地产平稳运营。

其中关于“建立风险防范资产保障机制”的条文和举措颇为引人关注。新政规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，冻结时间为3年，冻结期内不得销售、抵押和转让。“苏州市政府已经意识到商业地产潜在的危机，冻结的举措虽有些简单粗暴，但收效应该会比较显著。”当地一位业内人士指出，此举是为今后苏州商业地产泡沫挤出做出提前应对。记者在资料中发现，苏州部分区域的人均商业面积已经超过了3平方米，甚至达到4平方米，而发达国家的人均面积警戒线是1.2平方米。

“呼和浩特最近几年的商业地产发展很快，据了解苏州之所以出台政策严控，是因为去年新建的20家购物中心有近半数经营情况不理想，这很危险，一个市区人口300多万的城市，不可能支撑起这么大体量的消费平台。所以政府出手势在必行。”内蒙古居远地产机构总经理徐桐对记者说。

呼和浩特商业地产势头迅猛

“比起住宅地产，呼和浩特商业地产发展属于闷声发大财，人们的目光都被住宅吸引过去了，却不知道这两年崛起了多少庞然大物。”开发商杨先生对记者说。

记者了解到，呼和浩特2011年住宅投资增长33.8%，同比下降18.0个百分点，而商业地产投资增长40.6%，同比提升20.4个百分点。2012年商业地产投资161.1亿元，增长85.6%，同比增长45.0个百分点，投资贡献率达71.8%，拉动全市房地产投资增长21.5个百分点，销售面积远高于同期住宅销售面积16.8个百分点。据数据显示，呼和浩特万达广场(专题阅读)开业第一年的顾客流量相当于整个呼和浩特的市民每一个人都在万达广场消费一次。

“在城东，在建的商业地产有万正广场、金泰中心、中宇广场、鹏欣·金游城、信达国贸城等，城南有永泰城、秋实璟峯汇商业、恒泰盛都商业、闻都·世界城，城西即将崛起的有内蒙古大商城、呼和浩特第二座万达广场，市中心还有丰太·金翡丽广场、维多利·摩尔城、海亮广场二期、太伟方恒广场等项目，如果细细算来，未来几年内呼和浩特将涌现十几个大型城市综合体。商业地产发展的势头让人兴奋，但是到时候现有人口能否撑起这些体量的商业发展是个未知数。”杨先生表示了自己的喜悦和担忧。

商业地产应当鼓励自持

如果商业地产真的发展到不可控制的地步，会不会像住宅一样开始限购呢？对于这个疑问，业内人士表示目前不必担忧。

内蒙古佳程地产顾问公司总经理向锦程对记者说：“就目前来看，商业地产的发展还远没有到这个程度。首先就商业地产属性而言，是纯粹的投资产品，这就决定了政府对商业地产的警惕程度要相对小一些，住宅关系到基础民生，绝对不能出问题，所以国家必然对不良反应强势干预，但是商业地产市场属性很强，即便是发展出了问题，招致政府监管，类似限购之类的手段也不会轻易出现。”

商业地产最大的问题是空置，不管是对于项目还是对于行业，空置都是很可怕的，是潜在的危机。

“对付空置，比较好的办法就是开发商自持物业。”向锦程对记者说：“在发达国家，商业地产项目的自持率是不会低于30%的，而在国内，很多有实力的品牌企业物业自持面积都很大，最有名的就是万达广场，他的整个百货休闲商业部分基本都是自持。本土来说，维多利自持面积更大，还有鹏欣金游城、永泰城等项目都明确表示将会有大面积的自持物业来运营自己的商业品牌，这就保证了商业地产的活力，是很稳妥的成功之道。但是自持物业是需要实力和能力的，这就注定了商业地产未来的优胜劣汰趋势，一部分无力自持的中小商业项目，所承担的风险会更大。”

分割式商铺处于风口浪尖

从苏州此次的新政可以看出，主要是针对分割式产权商铺以及售后返租模式的商业地产，记者了解到，呼和浩特本土此类商业地产的销售也如火如荼。

“分割式销售在呼和浩特进行的还不错，大家虽然有疑问，但是也比较认可，从法律上来讲也没什么问题，不过关键在于是不是能拿到产权，拿到产权就意味着商铺起码是合法拥有，这个问题是最大的问题。还有就是后期运营，目前分割式商铺一般都是和售后返租捆绑进行，如果没有统一的后期管理，不同的持有者对商铺有不同的定位，由于定位不明确、不清晰，又缺乏统一管理，可能面临长期租不出去的风险，因而很多项目都会组建运营公司来帮助商户统一运营，但是如果运营若干年后一旦管理公司撤出，业主很可能面临更大的风险。”杨先生对记者说。

对此，杨先生建议，购买分割式产权商铺的时候一定要先敲定产权问题，然后了解发展商的实力，看其对商铺的定位、管理。不要被低价迷惑，如果不确定，与其贪便宜买商场铺，还不如买一个普通的小区铺来得稳妥，最后就是确定与运营公司的相关合同问题，以防后期运营出现脱节。