商业地产遭遇发展瓶颈

深受开发企业青徕，并被多数开发企业当作未来赚钱主力的商业地产，如今，也遇到了发展瓶颈，面临严峻考验。
据媒体报道，斥资41亿元投资近三年，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了！与一度以300亿元“光速进军上海”相反，SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码，开始主动收缩在上海的布局战线。
潘石屹此举，与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心可谓不谋而合。潘石屹对此的解释是，作出这样的决策，主要是为了调整北京和上海两个城市的投资比例，加重北京的投资力度，使北京和上海两地达到平衡。
而事实上，潘石屹在北京的商业地产做得也不尽如人意，除2013年9月以19.22亿元取得位于北京丽泽金融商务区E-04地块的土地使用权外，上一次通过公开市场在北京拿地还要追溯到2009年。将上海的商业地产项目抛售，是否就会到北京拿地，从潘石屹近几年的做法看，还真的难抱太大希望。
业内人士分析，潘石屹作出这样的决策，更多的可能还是为了转型需要，亦即从过去的销售转向持有，等待市场的转变，以此来获得效益最大化。
应当说，这是很多开发商都在认真思考而又十分纠结的问题。销售物业，在目前的市场行情下，确实难度很大。北京、上海等一线城市，消费热点还比较多，商业地产可能产生利益的空间也相对比较大。但是，对二、三线城市来说，由于自身存在的矛盾和问题，以及近年来商业地产的过度规划与开发，多数城市已经出现了商业地产的相对过剩现象。也就是说，谁购买了这些物业，要想将成本收回，难度相当大。搞不好，每年获得的利润，可能连利息也难以承担。在这样的情况下，购买商业物业的热情就不断降温。谁要继续开发商业地产，就有可能面临物业严惩压舱的现象。
如此一来，要想开发商业地产，就必须将持有作为主要方式。而持有物业，将面临两个方面的严峻考验。一是资金实力，二是对市场前景的判断。对前者来说，具备这种条件的开发企业并不多。即便是SOHO中国，要想持有过多的物业，恐怕也不现实。潘石屹作出抛售上海商业地产的决策，很大程度上可能也是受制于资金。因为，他不可能全部领先银行贷款或其他融资来持有大量物业。这样做的结果，很有可能使他入不敷出。而完全依靠自有资金，又没有这样的实力。唯一的办法，就是收缩战线，减少开发范围，压低资金需求，确保持有物业的持有成本不会太高，使持有的增值能够满足融资成本的增长。
而对后者来说，潘石屹所以抛售在上海的商业地产，而已北京，可能只是一种借口。要知道，对开发企业来说，并没有什么城市之间的平衡。要说平衡，就是赚钱与不赚钱的平衡。如果上海的市场前景很好，他就根本不会考虑北京与上海是否平衡的问题了。他这样做的主要原因，还在于对未来一段时间上海的商业地产信心不足，或者说上海的商业地产已经出现了相对过剩的问题。如果继续开发并持有物业，短时间内很难产生较好效益。更何况面临着较大的资金压力呢？如果能够通过减少上海的商业地产，更好地将所持有的物业效益最大化，也就达到目的了。
事实也是如此，对上海来说，无论是商业地产前景还是商业消费前景，在全国仍然是最有前途的城市之一。但是，由于自贸区的设立等，进入上海的商业地产开发企业以及资本等已经过多，可能产生的竞争也越来越大，短时间内已经无力消化和容纳。如果死守上海，可能产生的投资风险也会很大。与其等待恶性竞争，不如以退为进，等竞争过度现象消失以后再重新打回来，并占领制高点。
SOHO中国能够发展得这么好，主要不就是决策比别人科学，行动比别人快捷吗？而中国的商业地产，无论是一线城市还是二、三线城市，事实都已经呈现出相对过剩的现象。很多人担心中国的房地产会崩盘，依我看来，最危险的并不是普通房地产，而是商业地产。普通房地产、尤其是商品房建设，已经引起了决策层的高度关注，并出台了一系列的解决举措。但是，商业地产开发仍然处于无序状态，且在地方政府的强力推动下，多数城市都在超前布局与规划，都在过度实施。有专家预言，未来的三到五年，中国的很多城市都有可能出现商业地产尸体遍地的现象。
此话不是危言耸听，中国的地方政府及其官员，他们要的就是眼前的利益，眼前的政绩，眼前的辉煌。至于未来，那是后任的事。如此思路和思维，又怎么可能不出现商业地产尸体遍地的现象呢？商业地产相对过剩的问题，又怎么可能不成为未来一段时间经济社会发展的突出矛盾与风险呢？
商业地产发展，已进入了瓶颈状态。而产生瓶颈的主要原因，还是城市的过度发展与超前，以及与经济社会发展的不协调。这个问题，必须引起决策层和管理层的高度重视。切不要以为商业地产不会象商品房那样对老百姓产生严重伤害，一个城市如果出现大量的商业地产闲置现象，不仅是对社会财富的巨大浪费，也是对广大居民的心理和精神伤害，是对地方发展前景信心的伤害。要想解决这一问题，关键要看地方政府能否象潘石屹一样主动撤资和抛售商业地产，调整发展思路。