昆明商业地产呈爆发式增长定位趋同亟待破局

物极必反，之于商业地产也同样如此。商业地产供需失衡，随之带来一系列问题。最直接的表现是：一是开发销售环节，由于潜在供应量巨大，将会导致库存高；二是招商环节，招商难，进而带来空置率高；三是经营环节，商户经营难，投资风险高。

2008年以来，昆明城中村项目集中改造，从源头上加大了商业供应，商业地产项目蜂拥而至。在昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈看来：“这几年商业地产最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济发展程度、产业支撑、金融业发展等经济支撑强劲与否有关。”

我们可以看到，作为一个二线城市，昆明近年来的城市扩展和经济发展的成就都是有目共睹的。但相比于北上广等一线城市，昆明无论从城市规模还是人口规模，以及经济发展程度都仍然仅处于一个中等水平，就像人吃多了也会受不了一样，大规模地兴建城市综合体或许会让昆明“消化不良”。

在市场优胜劣汰的铁律面前，面对失衡的市场，激烈的竞争必然导致商业地产的惨烈竞争。毋庸置疑，传统底商及零售业为主的集中商业将面临着生存、成长困难，商业空置率居高不下的困局。

同质化竞争激烈分流客源摊薄利润

“同质化”，这是目前商业地产显现出来最突出的问题。

“零售+餐饮+KTV/电影，这样的商业模式太多之后，就让人感觉到疲乏。”除了工作、睡觉，近一两年的时间，袁绍的时间几乎都花在了这样模式的城市综合体里面。

最初的时候，袁绍七天都在逛商场，但每天所逛的地方都不相同，她渴望从逛街当中来寻找生活的新鲜感和刺激感，以缓解每天乏味的工作。

“今天逛百盛、明天新百大，后天新西南……，买衣服，吃美食，看电影。”这就是袁绍业余生活的节奏。可渐渐地她发现，无论是买衣服还是吃饭，部分商场有太多雷同的品牌商家了，尤其是市中心商圈里的商场。

“每个商场的品牌、餐饮店都是一样的，如果商场本身没有特别的折扣活动，我很少选择去市中心挤了。家周边新建起的商圈，不仅品牌齐全，而且体验式项目，比如咖啡培训班、街舞培训班让我的业余生活变得更为丰富，我何必舍近求远，舍好求次呢？”俗话说，实践出真知。在经过一年时间的逛街实践之后，袁绍总结得出这样一条真理。

从袁绍的经历我们不难看出，传统商圈由于同质化严重，品牌资源雷同，由于空间无限无法拓展，导致客流逐渐被一些应运而生的新商圈分走。新商圈崛起，客源被分流，一些商户的利润被摊薄。商户赚的钱少、或直接赚不到钱，往往走上弃租的道路。

房企运营成本高供求失衡资金链紧

纵观目前昆明市场上的商业地产，项目的商业盈利模式主要有三种：要么全部自持，要么是自持加销售，也有部分社会底商采用产权销售的方式。

商业地产对于现金流的要求更高，一般都需要经历较长时间的养商期，对开发商企业的实力和资金流要求很高。对于很多没有商业地产开发经验、没有商家资源、没有廉价资本的开发企业而言，困难显而易见。

这样的局面，很容易导致一些商业项目定位不清、同质化、招商难、开业难的现状。因为以上因素，很多商业地产多是产权和经营权的分离，后期想要运营管理成本也就越来越高，想要经营好也就越困难。现在，很多商业项目只出售不持有，商业物业产权和经营权完全分离，难以形成统一规划及运营管理，后续操作难度大、风险也就更大，最终陷入发展的死循环。

一直以来，商业项目自持比例的高低被视为企业资金实力是否雄厚的关键要素，意味着未来无论是项目开发商还是运营商，都可以在项目的后期管理中发挥更大的作用，比如中豪商业集团。

中豪商业集团具有实力强劲的股东，而这些股东旗下的企业有七八十家，这些企业源源不断地向中豪螺蛳湾国际商贸城注资在一定程度上保证了项目的健康运作。

商业地产供需失衡 “三高”问题突出