苏州新政:商业地产出售前需冻结部分建筑三年

近日，苏州市政府发布2014年首个房地产市场新政，内容主要涉及商业地产领域，其中关于“建立风险防范资产保障机制”的条文和举措颇为引人关注——新政规定，“对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为三年。”
    新政：30%建筑面积资产必先冻结三年
    于今年1月27日发布的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》（下简称《通知》）共明确了5项意见，涉及内容包括实现商业地产供需平衡、规范商业地产审批管理、防范商业地产资金风险、加强商业地产后续监管及确保商业地产平稳运营。
    “这说明政府已经意识到，苏州市区存在商业地产过度开发的情况。”有开发商人士指出，相关意见的出台是为今后商业地产的泡沫破灭打下“预防针”。
    据新华房产记者的不完全统计，目前苏州市区范围内（除吴江），已建成的包括购物广场、专业市场、邻里中心在内的各类商业体总量超过了170个，还有一批在建项目和待建地块，保守估计，到2014年年末，仅中心城区就将达到80家。
    苏州商业联合会此前的一份报告就指出，苏州部分区域的人均商业面积已经超过了3平方米，甚至能到4平方米，远高于西方发达国家水平，处于过剩的状态。
    “鉴于此，政府打压商业地产是迟早的事，此番就是在开发上做文章。”苏州某资深房评人士指出，“万一运营不善，可以将资产用来抵押，以此来降低开发风险。”
    据悉，《通知》规定，可分割出售类的商业房地产项目在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年，在冻结期内不得销售、抵押和转让。
    不过，同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，商业地产开发风险的高低取决于企业的招商和运营能力，“不是卖的如何，卖得好的能力不行照样死。”在他看来，新政作用甚微。
    记者注意到，《通知》说明，冻结期三年结束后，应由房地产开发企业向项目所在地的区人民政府（管委会）提出申请，并经同意后予以解冻。
    然而，究竟得符合怎样的标准才能获得解冻？倘若不符合标准，是否意味着将继续延长冻结期吗？这在《通知》原文中并未载明。
    影响：商业地块价格下跌流拍率上升
    此外，新规在预售监管方面也出台了相应的举措，根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。
    “这是针对近几年来，苏州市场上的售后包租现象制定的。”苏州土拍信息科技有限公司总经理周细华表示。
    据了解，所谓“售后包租”指的是房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
    多发生于商业地产领域，外表看似划算，减轻购房者负担，但一旦开发商无法兑现承诺、卷款携逃，就会产生烂尾楼，引发房地产泡沫。
    此前，苏州相城区的环球奥食卡城、新区的港龙城市商业广场等楼盘都曾因售后包租产生过维权纠纷。
    “此举一出，将有效遏制售后包租现象的发生。”周细华表示，但他同时也指出，政府对商业地产的监管进一步收紧，会导致一定的连锁反应，首当其冲的便是商业地块价格的下跌。
    周细华表示，开发商对进军苏州商业地产会更加谨慎，政府为了吸引投资，只能降低地块的出让价格。
    “但即便降低姿态‘以价换量’，在一段时期内，商业地产的流拍率和底价成交率都很有可能会上升。”周细华表示，这对于一些规划商业商贸的板块而言，影响最大，“诸如高新区狮山商贸区、姑苏区平江新城等。”
    据悉，新规将于本月27日起正式实施，这将会对整个苏州商业地产市场、行业带来怎样的影响？