住宅类房贷款紧缩扩大 商业地产现新机遇

提要：上证报关于资金流动性紧张将对住宅楼市产生重大影响的报道发出仅几天，银行层面就有了实质性动作。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧住宅类房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。
上证报关于资金流动性紧张将对住宅楼市产生重大影响的报道发出仅几天，银行层面就有了实质性动作。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧住宅类房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。

据多方证实，兴业银行类似文件确有下发，部分住房类贷款业务暂停至今年3月底。本次暂停业务包括房地产供应链金融业务，比如钢铁、水泥、建筑施工行业等。

虽然一些银行已经明确表示住宅类地产贷款政策口径未有变化，但房地产企业方面已经明显嗅到市场中弥漫的资金紧张的氛围，也从另一个方面证实了房企对后市判断的谨慎预期。

融资难或加剧住宅楼市调整

某机构高层表示，和宏观调控政策相比，资金流动性的松紧将成为影响今年住宅房楼市最大的隐性风险。受流动性普遍收紧的制约，一些过度依赖非自有资金的中小型房企，将以各种方式被淘汰出局。

“现在我们能感到房企从银行拿钱有明显的压力，以前可以拿到贷款的项目现在都没批。”平安银行一位专门负责企业贷款的信贷经理告诉记者。

实际上，近年来市场资金以银行贷款、信托、基金等方式或明或暗、或直接或间接地流入房地产已是不争事实。一些实体企业从银行获得贷款后再购买与住宅地产有关的信托、基金和第三方理财产品，银行自身也参与其中，其直接后果是房企隐性负债的增加，比如明股实债等形式。更有一些基金直接参与拿地，或者与中小房企联合拿地。房企甚至连买地的自有资金都可能来自上述几种隐性负债。而一旦市场流动性资金收紧，将从源头上扼住房企后续资金链。

“目前情况看，银行并非没钱，确实是结构性地在对房地产类贷款给予特别处理。这种处理究竟来自多高层面的授意，又将紧到什么时候，一定程度上决定着未来楼市走向。”一位大型房企负责人表示。

业界人士纷纷预警后市

某业界人士表示，目前部分银行的个别动作还不能说明全局性问题。住宅房都在密切关注即将召开的两会，会上关于资金流动性和住宅房地产宏观调控政策的表态，将真正为今年楼市格局定调。

另外，一些即将在近日召开2013年业绩说明会的房企都在对流动性风险、融资环境的预判做口径上的准备。“可以说，去年下半年到今天，还在参与各地住宅地争夺的房企，应该是会面临比较大的风险。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶表示。有专家认为，无论是宏观调控，还是资金层面，住宅房价继续大幅上涨的可能已然降低。

开发商与投资者也转向商业地产

2013年的商业地产市场显得火热，由于住宅的限购，许多开发商与投资者也转向商业地产，美桥资产管理董事段建设预测，许多转型做商业地产的住宅开发商，在2014年他们会遇到新的机遇。现在商业地产已经进入了精耕细作的时代，而不同与以前粗犷的买卖方式，，随着商业地产热潮的惯性，这样的情况仍然会持续下去。

对于已转型或正准备转型的住宅开发商，段建设认为他们所要做到的不仅仅只是解决资金的问题，也需要配备符合现代商铺与顾客消费理念的需求，且拥有专业性人才的条件。

重庆直辖以来其区域内的商业地产的投资价值将进一步凸显，办公楼将成为投资首选，各商务区的写字楼市场将成为买家追逐的焦点；

从资本市场来看，人民币基金投资物业的步伐将不断提速，不仅为开发商提供融资渠道，而且也开始参与收购现有的商业物业；基于对中国物业投资市场发展前景的普遍看好，境内与境外投资者将在2014年持续保持活跃。商业地产的热潮将如惯性般继续向前，2014年商业市场依旧火热。