北京CBD优质写字楼租金高走

北京CBD，比香港的中环和北京金融街略低，在亚太地区排名第三。

1月16日，商业地产服务公司世邦魏理仕发布《2013年第四季度及全年北京房地产市池顾与展望》。

报告显示，2013年第四季度，北京写字楼租金持续高位震荡，供需双方对市场变化都更加谨慎，且新增供应导致空置率在小幅回升；优质零售物业市场方面，新增供应上涨，整体空置率微降，且需求稳定，租金稳中有升。国际品牌需求强劲，餐饮零售商积极扩张。

“北京CBD的办公楼成本在全球的办公楼成本中排名第四，可以看到租金水平已经非常高了。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟在接受记者专访时说。

租金持续高位运行

北京等一线城市的写字楼租金涨势呈现出逐年上涨并一路狂奔的趋势。

最近几年，随着国内外资本的蜂拥而入，国内写字楼市场进入上升通道，特别是北京等一线城市的写字楼租金涨势呈现出逐年上涨并一路狂奔的趋势。

据不完全统计，在过去的五年里，北京CBD租金至少翻了两倍以上。

随着北京写字楼租金的高涨，有些企业因为控制成本等原因纷纷选择离开CBD这块租金过高的区域。

去年开始陆续有企业搬出CBD等传统的甲级写字楼，迁往租金更便宜、地段稍远一些的新写字楼。

根据北京统计局的数据显示，这些迁出客户中以制造业、电子、媒体、高科技以及消费品行业为主，其中包括因特尔、惠普这样的标志性公司，所以引来了各界的关注。有业内人士认为，这也成为2008年金融危机以来一次比较大规模的集体撤出。

“自2012年以来，随着国内经济增速回落，北京写字楼市场租赁活动明显减弱，需求放缓，使得在过去四个季度中租金基本持平。除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外，日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。”世邦魏理仕在报告中认为。

“但是CBD地区写字楼仍然在高位运行。”陈仲伟告诉记者：“最近的报告显示，北京CBD的办公楼成本在全球排名第四，所以可以看到租金水平已经是非常高了。在亚太范围而言，北京CBD租金比香港的中环和北京金融街略低，在亚太地区排名第三。”

北京CBD之所以受到大企业青睐，主要有以下原因：从各种软硬件设施看，CBD成名较早，各种配套设置齐全，有最密集的公交站，有最发达的地铁线路。因此，许多大型企业在进入北京时，首先考虑的就是CBD，所以CBD的空置率一直不高。

陈仲伟说：“北京CBD的供应是有限的。”从土地供应情况看，位于此处可谓寸土寸金；从写字楼运营建设角度看，开发商的各项手续办理以及建设周期的不可控性也影响了供应情况。

新增供应致空置率小幅回升

暂时处于空置状态的新增项目，带动北京写字楼整体空置率上升。

在供应量有限的情况下，北京财富金融中心的入市就格外引人关注。

香港香江国际集团董事长杨孙西介绍，财富中心是香江国际中国地产旗下培育的一支跨区域品牌，将是“财富中心”的旗舰项目。

作为北京财富中心综合体收官项目，财富金融中心地处CBD商务核心，紧邻东三环，俯瞰央视大楼，地下与地铁十号线接通。项目建筑高度达265米，单体建筑规模达到17.6万平方米，是北京目前最高也是面积最大的纯写字楼建筑。

财富金融中心定位于世界顶尖企业客户，同时秉承了科技、绿色、人性化的设计理念，为北京市树立了国际超甲级写字楼的新标准。

作为近年来在CBD核心地点入市的超大型写字楼，财富中心的出现放大了该区域写字楼的供应量，同时也带来了空置率的问题。

世邦魏理仕认为，去年第四季度，位于CBD核心区域的新项目财富金融中心的入市，为北京甲级写字楼市场带来14.7万平方米的可租赁空间。至此，全市甲级写字楼存量达到660余万平方米。

财富金融中心获得竣工验收后，相继与多个租户签约，反映出市场对CBD项目的旺盛需求。但是，虽有多个客户签约，距首批客户进驻还尚需时日，目前新增项目暂时处于空置状态，带动北京写字楼整体空置率较上季度上升1.3个百分点至3.9％。

同时，业界也有人担心，随着新的写字楼入市，以及CBD东扩的推进，会不会有新的供应量出现，进而影响租金？

“新增供应有相当一部分都是自用，比如楼宇开发企业的总部将写字楼作为自用，因此自用面积占了不少。”陈仲伟在采访中认为。

陈仲伟告诉记者，市场中有一种说法，东扩的办公楼将在2016年进入市场，到2017年会有更多的写字楼入市。但是他以过去的经验判断：“2016年入市的可能性低，2017年也只有很少的几栋楼或者很少的面积入市。”据陈仲伟分析，“北京这几年，包括全国的办公楼市场，其实工程延误的现象非常普遍，延误率大约是45％。”此外，还要考虑开发商的开发周期，“拿证和建筑周期都有不可控性。”

市场仍将稳定运行

北京写字楼市场整体供应不足，需求走势平稳。

世邦魏理仕的分析报告指出，2013年北京写字楼租赁市场总体表现平稳，供应量少，吸纳创新低，租金高位平稳运行。2013年写字楼新增供应有限，全年仅有两个项目落成，共有约19.6万平方米写字楼面积供应市常同时，由于市场整体空置率全年都在5％以下的低水平运行，可租赁面积少，直接导致全年市场吸纳量仅有13.5万平方米，创出历史新低。而租金全年涨幅仅为1％

当前，北京写字楼市场整体供应不足，需求走势平稳，可租赁面积有限，客观上造成了市场吸纳量在较低水平徘徊。

租赁交易延续上季度走势，整体较为清淡，更多的交易为原租户与业主续租以及搬迁等，2013年第四季度大面积租赁交易多发生在有出租面积可供选择的CBD区域。比如，国内的大成律师事务所将搬迁至侨福芳草地，租赁面积达1.3万平方米；而新落成的财富金融中心则与多个金融保险机构签约，汇丰银行和星展银行分别租赁了该项目7800平方米、4100平方米写字楼面积。内外资机构在2013年第四季度北京写字楼租赁市场中表现均等。

吸纳量少并创出历史最低水平，并不能说明市场交易不活跃，更多的交易发生在客户与原业主续约或搬迁。据不完全统计，2013年北京写字楼完成的租赁交易中有超过70％的面积是属于续约和搬迁的。

可以说，降低写字楼租金成本交易是2013年北京写字楼租赁交易主体，外资公司主导了这部分交易。搬迁至非商务中心区域成为2013年写字楼市场的明显趋势。在各中心商务区租金长期高位运行，且缺乏更多可租赁面积等因素的共同作用下，部分制造类、高科技类公司逐渐搬迁至办公费用更低的非中心区域，并已逐渐形成趋势。

2013年初北京写字楼空置率仅为2.6％，更多的对写字楼面积的需求无法得到满足，许多客户通过在原办公室调整办公空间，取消固定工位等灵活策略应对，以暂时缓解需求得不到满足的状况。直到第三季度北京才有新写字楼落成，到第四季度末，北京写字楼空置率上升到3.9％，实际可租赁面积更少。由于新落成项目签约客户需要报装修方案、进场装修、安全报批等一系列程序后才能进驻，而多个新签约客户正处于这个阶段，所以，目前北京可租赁写字楼面积依然处于低水平。