商业地产的金融创新

地产和金融向来休戚与共。房地产开发在传统融资方式上，除了自有资金和楼盘销售回款外，也极其依赖于银行贷款。但经过长达十年、反复进行的房地产调控之后，经济和政策环境都已经发生了很大变化，最近面临的情况更为复杂。

一方面是房地产调控政策的不断升级，一方面是“钱荒”、“流动性之困”等词语开始不断见诸报端。这意味着无论是房地产改革还是金融改革都面临进一步的转型升级。

具体到微观层面，房地产行业的融资结构也有了彻底变化，信托、投资基金等方式在近几年迅速发展，这些相对较新的融资模式已成为近年来开发商资金来源的重要组成部分。

融资模式变化带来的是地产生态的变化，尤其对资金需求更大、要求更特殊的商业地产而言，在房地产融资结构发生变化的背景下，迎来了更多的机会。

同时，商业地产的许多特殊需求又在一步步推动金融创新，在总体量越来越大的情况下，来自商业地产市场的推动也越来越有力。从这个角度而言，金融创新与商业地产发展一直是相互推动前进的。

直接融资时代的到来

直接融资在开发商资金来源中所占的比重越来越大，这是有数据支撑的行业共识。

以往，大部分地产投资依靠银行贷款等间接融资方式。一旦信贷资金结构出现严重失衡后，房地产业的资金血液就会发生严重血栓。然而，随着多种融资手段的引入，特别是以地产基金、信托等为代表的直接融资规模的扩大，房地产的资金链得到有力保障，房地产直接融资时代已悄然来临。

据央行数据，2012年开发商自筹资金占比40.5%，该比例较2009年上涨了近10个点。所谓的自筹资金，新增部分中很大程度上是房地产基金和房地产信托。截至2012年年底，房地产信托规模已高达6881亿元，其中纯股权投资占比仅为8%，多数是债权投资。

另据高通智库数据，目前房地产基金的规模约为400亿元，其中机会型基金占主要比重，增值型基金占比较小，55%的基金是独立品牌的内资基金。而去年1～5月共成立344款房地产信托，募集资金908.53亿元，占信托总规模较去年全年占比提升了8个百分点。

如果我们仅仅看到直接融资的大趋势，还远远不够。整个资金面的大变化才是真正的舞台。

其中，值得特别关注的是基金子公司和券商资管引领的大资管潮流。2011年年底券商资管的规模仅为2818亿元，而到2013年1月份，即飙涨至2万亿元，其中通道业务中有相当部分的资金进入房地产领域。此外，保险（放心保）资金亦不甘寂寞。除了被保监会明确为禁区的住宅市场，险资对商办物业新一轮的跃跃欲试显露无疑，只是合作对象仅限国际顶级基金。简言之，随着一系列政策的出台，房地产金融资金面的紧箍越来越宽松。

尤其是信托牌照垄断地位的打破，许多以前被视为鸡肋的项目重新走到台前。如嘉实资本（嘉实基金(博客,微博)子公司）年初发行的“嘉实基金盛世美澜园专项资产管理计划”，1.4亿元的优先级。这种项目在信托面前往往吃闭门羹，基金子公司为何敢出手呢？原因有很多，但最简单的道理是基金子公司要想存活并发展，必须找到差异化竞争优势。基金子公司的审批机制是事后报备，风控权限完全下放到各家公司，加上证券客户经历了多年熊市，本身已有较强的风险承受能力，而且基金资管对于300万元以下不受人数限制，再者也不用代扣代缴个税。

上述融资模式的新趋势并非专门针对商业地产而发生，但对商业地产而言，这种趋势的变化蕴藏着市场发展的巨大机会。