看京沪商业项目销售排名分析:商业地产发展仍需谨慎

北京、上海商业地产项目的销售依然存在诸多问题。

首先，商业项目销售状况总体平庸。2013年北京商业项目的销冠是龙湖时代天街，但其销售额也仅仅14.3亿元，相比住宅销冠西山壹号院年销59.3亿元的成绩而言，时代天街只相当于人家1/4的规模，其实不仅2013年如此，2012年商业项目销冠龙湖长楹天街销售额14.5亿元，2011年的银河SOHO销售额14.4亿元，都没有突破15亿元;在上海，2013年世茂纳米魔幻城凭借其独特的项目构造及其带来的广告效应，着实火了一阵，全年销售21.7亿元，这样的成绩多年以来在上海商业类项目中绝无仅有，根据我们的数据，除了2011年宝山万达广场曾经年销售额达到过15亿元之外，其余年份上海商业项目的销冠都仅在10亿元左右，而再来看2013年，尽管世茂纳米魔幻城销售额一举突破20亿元，但与住宅销冠中海紫御豪庭近60亿元的业绩相比依然只有1/3的份额，而除世茂之外的其他商业项目就更为平庸了，排名第二位的项目销售额就直接掉到6亿元了。从两地项目排行榜的数据来看，目前即便是北京和上海，商业地产销售同样存在不小的难度。

其次，从项目模式上讲，目前能够卖得掉的商业项目恰恰是最不应该卖的项目。在上周的那篇商业地产评述中，我曾经根据消费者聚集的方式，将商业类项目分成了三种类型：其一是目的性消费，这类项目无论客户在哪里都会定时定量前往消费;其二是商务区消费，这类项目周边往往有大片的高级写字楼，其白天拥有稳定的中高收入白领群体的需求支撑;其三是居住区消费聚集，这类项目周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体。在我看来，第一类项目打造极为不易，第二类项目主要集中一线城市核心区域、数量极少，第三类居住区型消费项目才是当前最有生命力的商业地产项目，对于开发商来说，这种类型的项目才具有最好的盈利预期，才最应该自己持有，而现在，大量的居住型商业、社区型商业都采用了销售模式，在上述的排行榜中，北京的龙湖时代天街、保利国际广场、通州万达广场、太阳星城、定福家园、中信城等项目均是此类，上海的情况也类似，荣丰休闲购物中心、新城忆华里、曹路宝龙城市广场、崇明绿地新都会、绿地