2013最受伤商业地产商：宝龙地产的痛与变

在冰火两重天的“商战”中，被誉为“小万达”的宝龙地产正在经历着“冰冻”的阵痛。

部分城市的宝龙广场人流稀少，被迫重新招商;不仅如此，公司业绩增长并不明显，毛利率下跌，这家于2009年上市之后有着“雄心壮志”的商业地产商，似乎陷入了成长的烦恼。

“痛”则思变。2013年，宝龙地产谋图扭转“困局”，携资金在一线城市地市冲锋陷阵，试水电商。这一系列的调整能否为其带来新的利润增长空间?

布局阵痛

2011年，受“史上最严厉的调控”阻击，不少开发商纷纷挥戈布局三四线城市，偏安东南一隅的宝龙地产亦不例外，并以为驶入了一片“蓝海”，回头来看，却闯入了“红海”。

发家于三线城市的宝龙地产，向来就对这些城市较为“青睐”，2009年，其以商业地产概念成功跃入香港资本“龙门”，斩获了近20亿元的“战利品”，并怀揣大把票子在青岛下属区县、洛阳、安溪等地大举“跑马圈地”。2010年，宝龙地产又将其总部由厦门大本营迁至上海，并制定了“宏大”的拓展计划，可谓雄心勃勃，且要深耕二三线甚至四线城市。

当时大部分房企大鳄对这些区域并不感冒，而调控却改变了大部分企业的投资方向。当以宝龙地产为代表的中小房企在这里干的如火如荼、顺分顺水之际，受调控影响，包括万达在内的大房企纷纷下线三四线城市，开始与中小房企“抢食”并不繁荣的市场。

2011年后，宝龙地产上市后掀起拓展潮之后的宝龙广场进入密集开业期。是年圣诞，青岛即墨宝龙城市广场在欢呼声中隆重开业;时隔数日后，洛阳的又迎头赶上;12月31日，安溪的再度开业;紧随其后，位于宿迁、李沧等地相继开业。2012年，则主要打造江苏盐城、常州、福建泉州、安溪等地综合体。据了解，截至目前，宝龙地产在全国开业的广场系项目达到了15家。

速度往往与质量成反比关系。宝龙地产旗下的部分广场项目正在遭遇着调整阵痛。

以青岛李沧为例，当地媒体报道称，占地约200亩，总建筑面积为约35万平方米，总投资额约18亿元的李沧宝龙城市广场，其购物中心开业一年多人气越来越差，数十家业户纷纷撤离，经营陷入困局，不仅离开业之初的雄心壮志越来越远，而且大有重蹈‘三年之间一座空城’的城阳宝龙覆辙的可能。

宝龙地产副总裁潘韬告诉地产中国网，由于当地消费水平有限及包括万达在内，当地今年就有4个大型购物广场相继开业，“对我们造成了很大的压力。”

其实，在近两年开业的广场中，宝龙地产面临的最大压力就是在青岛，河南项目、江苏项目均很快度过培育期进入增长期。青岛的竞争环境非常激烈，潘韬算了这样一比帐：就人均商业面积而言，城阳区人均商业面积7平米，李沧区人均商业面积2.7平米，而欧洲人均商业面积才1-1.2平米，香港作为全球购物天堂人均商业面积才达到2.5平米，国际化大都市上海也才达到2.7平米，“肉搏”程度可见一斑。

业内分析人士指出，宝龙与万达模式类似，都是通过住宅销售带动商业地产的发展，但拿地与万达有错位。万达先做最成熟的或相对成熟的地方，不会到不成熟的地方，宝龙是‘农村包围城市’，拿地多集中在三、四线城市。可是没有拿得出手的标杆项目，住宅反哺商业，但战略决定的选址与定位，注定让各地的宝龙城市广场陷入前所未有的运营危机，青岛三个宝龙广场相继陷入运营泥沼就是明证。

变阵之忧

布局不同，收获相差巨大。宝龙地产因青睐三四线城市的布局，导致其业绩乏善可陈。

查阅宝龙地产历年年报发现，2010年，全年实现销售62亿元后，将2011年的目标定在110亿元，但仅完成54.8亿元;2012年宝龙合约销售额为65.19亿元;2013年的目标是80亿元，最终完成93.73亿元，增幅好于前几年。

值得注意的是，业绩平平的同时，宝龙地产的毛利率亦在大幅下降。2013年上半年，其毛利率有2012年同期的40.8%下降至30.4%。对此，宝龙地产总裁许芳华给出的解释是，一是交房部分恰好是房价较低的时期，再者与交付比例有关，住宅占了70%。他也坦言：“在业绩中最让我不满意的是毛利率。”业内分析人士指出，由于大部分项目处于三四线城市，一二线城市的项目尚处于开发期，因此，2013年宝龙地产的毛利率不会高于上一年。
压力之下，与2011年规划的宏达蓝图相比，宝龙地产明显进入了收缩期，仅于2012年底前后新增了山东蓬莱及上海奉贤两块地块。据相关人士透露，位于于三四线城市即将开业的广场招商并不理想，在建项目亦进展缓慢。

三四线城市陷入泥潭，与其他房企一样，宝龙地产也在无奈之下，挥戈进军一二线城市。许华芳表示，宝龙计划将上海、天津等一二线城市的比例增至15%，原有的三四线城市比重将会缩减到60%-70%。

年轻的小许做事，雷厉风行。2013年以来，宝龙地产数次在上海、杭州等地拿地。据地产中国网统计，过去一年，在一二线城市的拿地投资金额接近70亿元，相当于销售额的78%。土地储备总面积由约780万平方米增加至约1000万平方米，激进之态前所未有。

但此举推高了宝龙地产的负债率，也造成了一定的资金压力。新年伊始，有消息称，宝龙地产将发行数亿美元优先票据，用于偿还债务和再融资。

业内人士指出，目前回归一二线城市，并不是最好的时机，由于房企大鳄纷纷在一线城市抢地，导致地价节节攀升，作为规模并不算大的宝龙地产，其在这些城市拿地的优势并不明显，而且由于地价偏高，往往会压缩开发利润。

远不止于此，旗下位于三四线城市的部分广场项目尚处于培育期，一二线城市的项目尚处开发期，资金压力也随之而来，面对这些难题，2014年如何突围，将考验宝龙地产的综合运营能力。

（地产中国网）