常州商业地产:竭泽而渔还是凿池养鱼?
一边是二三线城市商业地产进退维谷，一边是常州再次入围大陆最佳商业城市
常州商业地产：竭泽而渔还是凿池养鱼？
新浪乐居讯 近年来，二三线城市的商业地产项目如新笋般疯狂生长，但供应量的单方面增加并没有带动商业地产的整体活跃，零售业消费量的停滞不前使得商业地产也举步维艰，开始不断有项目深陷泥潭。
但是，与此同时，上个月底全球知名财经媒体《福布斯》中文版发布2013中国大陆最佳商业城市排行榜。常州凭借科技创新能力较强、私营经济活跃、客运能力稳步提升等优势，名列第13位，比去年上升4位。
这对看似天上地下的事实，在业内人士看来却并不矛盾，“二三线城市仍然存在机遇，这里的商业地产就像‘青春期’的孩子，关键在于如何引导，寻找商业地产运营模式上新的平衡点。”
一个现象
商业地产在二三线城市掀起建设狂潮
2010年以来，商业地产的建设狂潮开始显现，特别是二三线城市。据国家统计局发布的数据显示，今年前11月，商业营业用房投资增速上升26.9%，远高于住宅投资的18.9%。在这个突飞猛进的数值下面，是商业地产热潮在不断翻滚。
据报道，常州市在运营和已开工建设的商业综合体数量已超过30个，未来5年还将入市1000万平方米左右；同为三线城市的贵阳市未来5年将基本建成100个城市综合体；另有数据显示，预计今后全国购物中心将以每年300家的速度增长，2015年总量或达4000家。
此外，进入2013年，娃哈哈集团、东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产。除去这些外行企业，万科、远洋、中粮以及瑞安分别在商业地产动作频频也说明了商业地产热还在升温。
另据分析称，粗略计算，我国人均商业面积已达4平方米，远超发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。
盛阳地产研究分析师崔巍表示，两三年前，有一段时间，很多二三线城市这种综合类用地大量放量，很多城市到处招商，那时起商业地产开发就逐渐进入高潮，现在的热度大多是前几年积累的结果。不光是像常州这样的三线城市，也包括一些省会城市和许多很小的城市已经进入了开发商竭泽而渔的局面。崔先生认为，事实上在二三线城市，老城的商业虽然也需要再改造，但一些居民已向新城转移，但配套商业没发展起来，需求仍然存在，供应依然不足，所以还是有一些机会。就看开发商的眼光与凿池养鱼的能力了。
两条原因
对于商业地产生猛的增速数据，崔巍给出了两条原因：“一是政策，在大部分城市，国家对住房这块有限购政策，但对商业地产却没有调控和限购政策。因为政策的关系，很多地产商打着商业地产也属于产业地产的旗号，拿地既容易且成本较低。二是，商业地产物业可以销售，也可以自持，假设一部分卖楼，则可以靠销售回笼资金，另一部分房企自己经营，则可向银行申请经营性物业贷款，简单说就是便于再融资。”
政策
政府和商业地产开发商比较容易达到默契
“商业地产对于各地政府来说不仅仅是一次性买卖，其背后带来的是酒店、超市、影院等众多投资业，对城市发展、就业机会创造和后续税收都有帮助。”崔巍分析指出，“因此政府不仅会给予土地价格优惠，还会给予税收优惠。”
以专注于商业地产自居的宝龙地产常州公司招商部经理钱莱(化名)同样认为，商业地产一方面是社会层面对其有需求，而造成商业地产升温的另一个因素是政策因素，即“政府层面的默许”。他觉得，“这也是当地政府和商业地产商比较容易达到默契，达成多方共赢的一种需求。”
“对于政府来讲，希望一个不太成熟的地块很快地成熟起来。所以，像万达、宝龙这样企业，在二、三线城市、三、四线城市更能受到政府的欢迎。因为，当这些企业把城市综合体的概念做起来，旁边的地价就翻得更快，甚至几倍的翻。”他进一步解释道，“当前很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对于政府来说卖地可以赚钱并能拉动当地GDP；而对于开发商来说，即可规避调控政策，又能变相做住宅项目。确实是双赢的做法。”
然而他也认为，虽然较之住宅，商业地产在政策层面有一定投资回报比优势，但随着商业地产热的再次掀起，其背后暗藏的风险也越来越高。“目前的形势是，商业地产风险越来越高。由于很多城市，尤其像常州这样的三线城市，在城市快速发展阶段，大量房企涌入商业地产领域，如此一拥而上造成的局面就是短期内会产生供大于求的局面。”
融资
商业项目相比纯住宅项目，在后端融资环节有更多可操作性
近日，上海银监局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”，从侧面我们可以看到开发商要从银行直接融资的通道越来越窄。
“地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金，开发周期漫长，资金链也被越拉越长。”某股份制银行信贷部经理华斌称，现在常州部分房企的资金杠杆，已经超出了该行的控制能力。
“但商业项目相比纯住宅项目，在后端融资环节有更多可操作性。”华斌为我们设计了一个较普遍的商业地产融资模式，“首先，对于自有资金不足的开发商，在目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，用于弥补自有资金不足的缺口。当自有资金达到标准，并且项目资质不错的情况下，开发商就开始向银行申请开发贷款，银行的资金成本是相对最低的。这是国内大多商业地产开发最常用到的前端融资方式。”
“其次，解决了建设资金的问题，下一步考虑如何偿还的问题，因为并不是所有银行都已经开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，简言之，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的。”华斌进一步解释道，“以前商业地产开发商会利用产权式商铺来继续融资，但随着这种变现方式受到限制时，许多商业地产开发商选择了其他的后端融资方式。”
“但是一些开发成熟、经营状况良好的物业，可以向开展该业务的银行申请商业物业经营贷款。”华斌说，“另外，具备一定规模并且收益良好的商业物业可以获得证券、信托、风投等多种方式的资金支持。开发商自持经营部分还可向银行申请经营性物业贷款。”
三道纾困之途
专业市场
市场自由选择与改变区域形态的矛盾中，必然会有一番博弈过程
今年7月，一张“依法停业整改”的情况说明敲响了常州市传统专业市场的警钟，也给常州市中心城区服务业结构调整战略添上一笔尴尬的色彩。
路桥小商品批发市场只是一个缩影，暴露出了常州市传统专业市场配套差、形态落后、优化困难、隐患不断等长久未得以解决的老问题。事实上，十年前，常州市制定了《常州市商业网点布局规划》，就强调了加快商品交易市场的业态升级。要求专业市场要做到“经营品牌化、业态标准化、管理规范化、功能多样化”，引入商场化的规范管理，改善商品交易市场经营环境，带动周边地区的产业升级。
新兴专业市场需求信号早已发出，而直到近两年才有类似美吉特、新时代家具城、华强电子世界等小部分新兴专业市场出现。
据了解，常州的传统专业市场兴建潮始于上世纪90年代，在同一时期先后形成了几十个专业市场，这些市场集中分布在常州钟楼和天宁两区。
“最早的市场大多是破产的国有企业厂房、空地，用承包、租赁办起来的，所收租金勉强维持企业职工的生活。后来市场人气起来了，私人老板就在老市场边上搭建所谓的新市场，这样城里的市场就越来多。”一位上个世纪90年代就进驻路桥的老商户告诉我们。
棋至中盘，常州市专业市场因此而形成了老城区内专业市场各雄踞一方的格局。在现在的高架内，几十家老市场涵盖了汽车汽配、家居建材、五金机电、专业工程机械、家纺服装、印刷物资等多个行业种类。
而近年来，部分房地产企业瞄准了专业市场，在近郊新建新的大型专业市场，都想成为老市场的“调迁承接地”。但在这些专业市场经营情况也各有优劣。作为金桥五金机电市场部分老商户拓展业务“承接地”的美吉特五金城，在市场严苛检验下初显端倪。其中，虽然该市场配套齐全，管理完善，但摊位并不满额，客流量随着楼层增加不断递减，高楼层的商铺基本无人问津。
在业内人士看来，政府希望中心城区的老市场搬迁，开发商希望老商户搬进自己盖的新市场里，但目前看进程缓慢，这是有深层次原因的。在尊重市场自由与改变区域形态和商贸结构的矛盾中，必然会有一番博弈的过程。
面对新兴配套更齐全业态也更先进的专业市场，老商家们似乎兴趣并不浓厚。“原因在于，商家不可能轻易舍弃业已成熟的商业口岸，外迁到一个充满未知风险的专业市场。”一位五金机电交易市场的负责人说，而“城外”的专业市场的经营情况在短时期内更让他们很难看到希望。
目前新兴专业市场大都属于新开发地，由于缺乏有力的人流支撑，此外快速上马也被广为诟病。该负责人还表示，“应该说目前新建专业市场的体量还没有远远超过了市场需求，但毕竟市场容量有限。要说方法，可以借鉴义乌模式，将现货批发、物流配送、展示展览、仓单交易、电子商务统一起来，将总经销、总代理、特约销售纳入到专业市场的商务楼宇或贸易总部内，并加入部分零售商业、商务服务、文化娱乐、餐饮住宿等综合业态。”
商业街
如何打造核心特色，构建差异化，吸引固定人流成为此类项目成功关键
与全国各地掀起的商业街热不同的是，常州的商业街面临着更为尴尬的情况。“同质化严重，像部分商业地产项目如茂业百货、武进购物中心商铺空置率高，就是盲目复制的结果。”在常州房地产独立评论员于岳眼中，如何打造核心特色，构建差异化，吸引固定消费人流则成为此类项目成功的关键。
”
他认为，首先，商业街不分高端低端，商业街的品牌只会在一定程度上影响消费者和商户。大街上跑的车也不都是奔驰、宝马，也有经济型轿车，别墅区还有开捷达的业主，从普通商业存活角度来说，应先着眼于最基础的生活人群。而对于像迪诺水镇这样的商业街来说，一定程度上算是旅游区，那么它会导入旅游客过境客或者是会议人群，结合他们的商业还应是偏体验式商业为主。
其次，商业街如果从商业分类上看首先是街区，其次商业街区。现在很多人都在说成都的宽窄巷子，武汉的汉街，诸如此类的商业街区。但他们的成功首先并不是因为是商业街区，而是因为街区属性和文化形态具备了成功的先决条件，所以成功并不光是因为是商业独特，还因为特殊的街区形态。商业街项目现在赶上一个好时机，大家开始重视街区了，现在应该是一个街区复兴的时代，因为街区和购物中心最大的区别是体验感不一样。常州现在也在搞，比如远的运河五号，近的大诚九号，都在打近代工业文明的牌。
最后，还有一点是空地管理。招商是工作的一半，另外一半是空地的管理，商业的核心，特别是街区商业的核心不是房子，而是把房子拔掉以后剩余的公共空间，怎么把这个空间做活才可以活起来，不要总是关注房子里面的商家。能对这个商家之外的空地经营和管理也需要投入另外一半的精力。
购物中心
“一瓢下去，要把水舀得足够多。”
据某第三方地产机构近期的一份调查报告显示，常州目前商业地产的情况，城市综合体内大型购物中心的数量已经超过了城市负荷。“常州的购物中心是全面开花，每个区都有足够的购物中心，但是总量过剩。”盛阳地产机构拓展经理周亮亮直言，常州地域分明、市场局限狭小，目前不利于购物中心遍地开花。“很多人认为常州经济总量高、总体户籍人口有400万，但事实上，常州地域观念明显，武进人不会去新北消费，金坛、溧阳人也不会来常州购物，因此从地域上看，常州购物中心的市场局限且狭小。”
“常州的购物中心还存在第二个问题。”周先生表示，“我曾经多次在地产机构的刊物和公众媒体上看到‘巨无霸定位’的字眼，现在的购物中心已经不是简单的购物地点，而是购物与娱乐休闲的结合，并不是找一家百货公司就能解决的。这就对招商提出了难题，尤其是三线城市的中小型开发商，就要解决不被认知的问题。”
最终周先生对此分析的结果，第一是要细分市场，选择差异化的品牌。第二是造势，事实上，在相对较小的城市，造势的优势就越显现。因为外来人口相对少、人口流动率较低，就相当于一池水，是相对恒定的一定体积的状态，所以做一个购物中心，一瓢下去，要把水舀得足够多。第三是对接引入品牌来对接本地的加盟商，再去引导本地的投资客变成加盟商，中间开发商要提供一些担保来助力品牌的授权。第四是代理，有一些品牌非常抗拒这个市场，而且它们认为这个地区的加盟商即便提供担保也会影响将来的经营和销售量的问题，开发商自己去代理，会起一定的龙头品牌的带动作用。第五个是大带小，主力店带动作用、解决观望情绪。
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