中海正式接手中建地产央企房产业务整合

中建系的整合大戏被方兴地产101亿元夺上海地王抢了头条。中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）1月28日晚间公布，该公司与中建股份目前仍就注资事项进行磋商，并于当日与中建股份订立委托管理协议作为过渡安排，委托期限为三年，正式接手中建股份旗下房地产业务，其中最重要的是中建地产。“这是一种不多见的做法，一般而言企业内部的整合主要以股权转让为主，这样的委托管理模式还是不多见，三年时间可能更有利于中海地产理清内部的管理。”颐和九州资产管理公司副总经理张磊向记者表示。其实在过去的一年间，包括中粮旗下的地产业务整合以及保利地产内部出现的兄弟之争，均预示着未来央企整合将是必然之路。

接手中建地产

其实早在几年前对于中建系内部整合的风声就不断传出，直到去年8月这一事件才最终初露端倪。

2013年8月5日，在孔庆平卸任中海地产董事长的同时，中海地产发布公告称，其控股股东拟将中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。

据了解，中国建筑旗下共有3个主要地产平台，中海地产、中海宏洋地产以及中国建筑旗下其他的地产企业（包括中建股份地产事业部、中建地产、中建国际等）。按照业务划分，中海地产主要从事商业地产与高端住宅开发；中海宏洋则专注于三线经济活跃城市，以中高端住宅精品、具有综合用途的项目开发为主；中建地产主要以城市综合开发、居住地产、商务地产和保障性住房为主。

目前，新任中海董事局主席郝建民同时也是中海宏洋主席，因此对于中海而言，接手中建地产才是整合的重点。

根据1月28日的委托管理协议，中建股份同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务，包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等，至2016年12月31日止，为期三年。厘定应付的委托管理费的年期已协定从2014年1月1日开始，每年的委托管理费上限为1亿港元。

公告还披露，自签订委托管理协议日起，中建股份同意促使各托管公司在委托管理协议生效期间内只会主要从事经营及维持其现有业务；其本身原则上不再新增直接营运的一般性房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营的房地产发展业务除外；在促进中建股份集团内部合作以及本集团将会有优先权的大原则下，制定内部专项管理办法，以避免产生其他中国房地产业务竞争。

而委托公司包括中建股份于中国成立的24家附属公司，主要从事房地产开发及物业管理业务，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、长沙、乌鲁木齐及潍坊。

同时按照双方的约定项目90%交付买方后委托协议就终止。记者了解到，中建地产是最近才在国内崛起的地产品牌，因此项目主要是近年来开发的，包括了北京的中建·红杉溪谷和中建·国际港、上海的中建大公馆、天津的中建·滨海壹号、西安的中建·开元壹号、武汉的中建·汤逊湖壹号、长沙的中建·芙蓉和苑、济南的中建·瀛园以及潍坊的中建·大观天下等，目前均在销售期内。

中海的实力有多大

这次整合完成后，中海地产将成为中国建筑旗下的主要地产业务平台。整合后的实力到底有多大？

根据中国建筑去年业绩显示，公司2013年建筑业务新签合同额近1.3万亿元，同比增长近33%；在手施工面积7.6亿平方米，同比增长25%；全年新开工面积2.5亿平方米，同比增长33%；完成竣工面积7978万平方米，同比增长超过13%。同时，公司地产业务继续保持强劲销售态势。期内，旗下中海地产和中建地产合计实现销售额约1426亿元，同比增长29%；实现销售面积1237万平方米，同比增长28%；期末，公司拥有土地储备7599万平方米。12月，公司大手笔购置土地，全年新购置土地储备近1600万平方米。

根据中海去年的年报显示，2013年1-12月，累计合约销售额1385.2亿港元及累计合约销售面积923.4万平方米（其中含中海宏洋合约销售额172.2亿港元及合约销售面积163.8万平方米）。

去年，在全国房企销售排行榜中，中海地产排名第五，是最近几年中排名最低的一次，如果加上中建地产的业绩，则排名可以升至第三位。

“今年万科、万达以及绿地均把销售目标定在2000亿元以上，竞争将相当激烈。整合完成后，中海距离2000亿元也只有500多亿元的差距，应该可以冲击一下。”业内人士向记者表示。

央企房产业务整合

中建系地产整合只是去年央企房地产业整合的一个缩影，包括中粮系的整合也开始加速推进。

去年9月24日，中粮集团此前收购的侨福企业宣布对母公司资产进行反向收购，意味着中粮集团的注资将取得实质性进展。与具有相同央企背景的保利地产、中海地产、华润置地、招商地产以及华侨城相比，中粮系的地产实力堪称微不足道。

对侨福企业的注资，将中粮集团旗下地产业务从单资本平台推向双资本平台时代，但中粮系地产能否后来居上仍充满悬念。

目前，中粮集团旗下有两家地产公司，即已经上市的中粮地产和2007年在中粮集团原物业投资部基础上发展起来的中粮置业。此外，其他地产业务还包括酒店事业部和亚龙湾开发股份有限公司。

此次注资的物业主要来自于中粮置业，此后中粮地产主攻住宅和工业地产、中粮置业主攻商业地产的分工更加清晰。

实际上，自宁高宁于2004年入主中粮集团以来，其地产业务就一直在不断调整和整合当中，但进展颇为缓慢。

曾有媒体报道称，2011年3月，宁高宁表示，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，但是后来借壳侨福企业让中粮重新走上借壳之路。

其实，除了中粮和中建的地产业务整合进入实质性阶段后，关于保利地产与香港保利两个兄弟之间的同业竞争也成为业内的关注焦点，踏上整合之路或只是时间问题。

来源：北京商报作者：赖大臣