地产基金偏好商业地产 好项目再融资和变现能力不可或缺

   房地产调控政策一直没有放松，但是2013年房地产市场的价格却还在增长，融资渠道多样化，令地产基金浮出水面，特别是在商业地产方面，地产基金起到了基石作用。但是，商业地产下一个风口在哪里？
    日前，新华房产主办的百人财智峰会现场，赛伯乐投资副总裁、立元资本合伙人许迪龙就地产基金的国内外发展情况进行了详细介绍。

许迪龙
    美国地产基金有三种形式：直接参股、有限合伙、RIC
    美国房地产基本上有三种的投资形式，比较传统的是大家直接参股去投资某公司，就是项目公司的形式。
    还有一种是有限合伙，有限合伙是什么概念呢？就是有限投资人跟无限投资人，他们根据合伙协议来约束的一种投资基金的形式。在美国对有限合伙人有很严格的要求，美国证监会对有限合伙人的定义叫做可信投资者，他们对可信投资者的要求：第一，比如一个人有一百万美金的资产，或者你年收入有20万美金或者家庭收入是30万美金，这些他们认为是可信投资者。
    在二战结束以后，美国经济开始快速发展，底层的投资人开始对商业地产产生了投资需求，但因为可信投资者有门槛，很多小的投资人没有办法参与商业地产的投资行为，所以1960年的时候他们有很多抱怨，因为有限合伙可以合理的避税。在这种情况下，美国国会颁布了房地产信托基金这么一个投资产品，也就是我们经常说的RIC，美国对RIC有很多约束性条款，是为了防止投资炒作，包括RIC所拥有的资产里面75%的收入必须来自于房地产，95%必须是当年进行分成，包括它鼓励投资人长期持有物业，比如说没有超过四年的物业销售不能超过总收入的30%等等，用这些条款去投资投机性的行为，因为美国是存量的市场。
    好项目看交易团队 及再融资和变现能力
    对我来说我去判断一个项目的好坏基于两个点，一个是交易对手，主要是交易团队，第二个标准，一定表现在它的再融资能力和变现的能力上，如果不能产生好的现金流的话，比如像现在的经济状态下，如果这个项目未来三年没有现金流，就绝对不要去碰。
    如果一个团队能够把产品做好，能够很快地销售变现，这也是一种再融资的方式或者变现的方式，或者它能够讲故事，而且把故事讲的很好，这也是一种能力。这些证明了这个团队或者这个产品、这个项目是具有再融资能力的，我是觉得值得投资，因为这就表示有了退出的保障。
    我用风险的眼光去看地产项目，但是具体操作还是要看个人，到时候怎么把物业的价值做出来，怎么样把资产配置优化，怎么样把资产变现的能力提升？如果说这些能力都具备了就可以做好，因为现在市场不缺钱，缺的是专业机构，缺的是好的项目，如果有好的项目和团队，我想在座的各位今后都有相应的资金去做你想做的事情。
    我相信，真正的土豪一定是站在风口上面，然后自己也是有水平的。
    国内还未放开RIC上市 RIC大部分是稳健投资者
    首先国内没有放开，因为前阵子我跟上海证交所的朋友聊天，我也问起这个事情，他说目前国内不会放开这个东西，因为涉及到税的问题，国内很难，但是在开元已经在国外上市了，从它融资来说也是一种比较好的通道。对于投资者来说很简单，原来你买商铺，你把产权分割，分割成一小块一小块，但是对于一部分人来说还是有门槛，但这个很多人都可以买得起。
    像国外的西蒙电气，大部门体量还是在写字楼跟shoppingmall这种商业领域，因为投资RIC的大部分都是稳健投资者，也就是现在中国中产阶级成长起来之后有稳健投资的需求，所以投资RIC的大部分都是这些人。包括你刚才所说的白领公寓，包括医院，在美国都是一些很好的RIC产品。