变局下的转型： 房企纷纷加码商业地产

商业地产的热潮仍在继续。2013年，万科、保利、华远等房企一改此前策略，纷纷有了对商业地产的扩张计划和动作。

  据盈石研究中心数据显示，2013年前11个月同比增速达27.6%，总量达到10739亿元。这也就意味着，商业用房开发投资的年增长速度有望连续第5年超过住宅开发投资。

  不得不做的“功课”

  曾对商业地产持谨慎观望态度的万科，在2013年也有了较大动作。11月27日，位于北京昌平区的金隅万科广场开始试营业。而试营业的一个月之后，万科董事长王石到访，并给予了“充分肯定”。

  据万科集团总裁郁亮透露，万科进军商业地产最初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅，不需建其他配套设施的地块)。

  不得不在商业地产“狠狠做功课”的还有恒大。“目前我们在为恒大东坝地块的商业部分提供增值服务。”盈石集团研究中心总经理张平向新华网记者透露。而服务的内容包括如何确定租售比，如何统一管理等。

  两个月前，恒大以51.35亿元以及配建1.69万平限价商品房、11.2万平自住型商品的条件，拿下朝阳区东坝南区地块，刷新了今年总价地王纪录。

  有业内人士告诉记者，恒大牵手盈石的动因显然很简单——拉高利润。“东坝地块中大面积的限价房和自住型商品房利润有限，恒大只能从不限价的产品(包括商业部分)中形成对销售业绩形成的有效补充。”

  事实上，整个地产行业的发展趋势也迫使万科、保利等不得不涉足商业。“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”郁亮年中时曾表示。

  当下人们议论纷纷的是，万科“地产一哥”可能不保。谁最有可能取而代之？答案最多是绿地和万达，这两家均为以商业地产为主的企业。“转型以及扩大商业地产份额已逐渐成大型房企的发展趋势，企业纷纷提出未来商业地产的计划，并将不断扩大在商业地产领域的投入。”CRIC研究中心沈晓玲表示。

  城市消化力不足或致运营风险

  但沈晓玲也提醒，房地产企业在不断进入商业地产的同时，必须意识到诸多不定性因素或导致的经营风险。比如，城市消化力不足带来商业运营风险“许多二线城市商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度。”

  沈以杭州为例分析称，2013年包括万达、华润、绿地、复地等多家企业均在杭州集中购入纯商业用地，但杭州无论住宅还是商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，因此供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度。

  张平告诉记者，一个城市究竟需要多大量的商业体，其实很难科学的测算。但一些二线城市比如成都的供应量的确太大了，这也可能跟集中供应有关系。“商业地产的发展应该因地制宜，要与当地的经济水平发展、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区的商业地产的布局和结构都值得房企认真研究。”沈晓玲表示。“我们需要那么大的餐饮比重吗？”

  张平更为担忧的是，商业地产面临的同质化依然非常严重。“现在很多购物中心都在蜂拥增加餐饮比例，但好的体验不等于提高餐饮，我们需要那么大的餐饮比例吗？”

  据世联商业的专题研究，源自22个城市103个购物中心的统计分析，103个购物中心中，餐饮店铺数量占14%。除此，增加玩乐也成为商业地产打造体验的途径。

  这种千篇一律的增加体验方式她似乎并不赞同。张平认为，应该更注重以体验打造差异化。台湾诚品书店便以文化生活式的体验，吸引了人们潮涌前往。但目前国内很少有这种独特体验的商业项目。

  当然如果反过来看，这也意味着商业地产还有很多机会。“随着技术运用的推陈出新，未来的购物中心将迈入更为科技化的时代。”张平表示。