津办公楼整体需求强劲 均价挑战两万元大关

[导语] 津城办公楼整体需求强劲 2013年第四季度写字楼市场净吸纳量下降到2100平方米，2013年整年的净吸纳量约49000平方米，高于2012年的42500平方米。第四季度的净吸纳大部分来自于甲级写字楼...
津城办公楼整体需求强劲
 
2013年第四季度写字楼市场净吸纳量下降到2100平方米，2013年整年的净吸纳量约49000平方米，高于2012年的42500平方米。第四季度的净吸纳大部分来自于甲级写字楼，尤其是环球金融中心。同时，全年的净吸纳主要来自乙级写字楼，约占73%。全年的旺盛需求推动甲级写字楼的空置率相对于上一年下降了4个百分点，同时使得乙级写字楼的空置率在大量新增的条件下保持平稳。
 
总体来说，2013年第四季度的需求状况和全年大体相似，本地金融和专业服务类企业是主要的需求来源，天津政府着重发展服务业的发展是这些企业发展的主要推动力。仲量联行天津办公室董事总经理何迈可指出：“政府希望第三产业可以超过第二产业，成为2013年GDP的主要驱动力，我们将此视为写字楼市场的推动力，第三产业是推动写字楼市场发展的主要推动。”
 
2013年仅有一个项目入市——海河沿线板块的金谷大厦，这栋新写字楼为乙级写字楼市场增加了将近71000平方米供应，甲级写字楼无新增供应，这使得甲级写字楼存量稳定在307951平方米(建筑面积)，乙级写字楼在全年总存量将近850000平方米。仲量联行天津分公司商业地产部负责人吕蔚然在主题为“洞察先机-天津办公楼市场回顾与展望”的办公楼市场分析会指出：“截至2013年底，办公楼市场空置率为14%，处于卖方市场，甲级办公楼平均租金为5.10元/天/平方米(含物业费)，乙级办公楼平均租金为3.88元/天/平方米(含物业费)。”甲乙级写字楼的租金环比没有发生较大变化，甲级写字楼全年租金上涨1%达到5.0元/天/平方米，乙级写字楼租金全年上涨1.5%达到3.9元/天/平方米。2013年预计将成为租金乐观上涨的最后一年，预计未来的供应压力将使得租金下降。
 
办公楼均价挑战两万元大关
 
2013年虽然是一个供应增长得到限制的年份，但是预计2014年市场将发生相反的情况——16个乙级写字楼和1个甲级写字楼的入市将改变这个城市的面貌，同时提供更多优质的写字楼租赁面积给本地和国际企业。吕蔚然指出：“大量的新增供应将会使得天津变为租户市场，业主方将需要采用更多元化的策略来保留和吸引租户。”
 
吕蔚然称，天津写字楼市场起源于1991年完工的天津国际大厦，经过20多年的发展已经形成了包括南京路小白楼区域、友谊路区域和海河沿线区域的传统商务区，以及以大型高端居住区为核心的三个新兴商务区：老城厢区域、后广场区域和卫津南路-奥城区域。对于中心城区的办公楼租赁市场，预计2014年至2017年，新增出租型办公楼供应有限，继续维持卖方市场；至2017年，整个市场平均租金可达到人民币5元/天/平方米(含物业费)，年均租金涨幅2%至3%；对于中心城区的办公楼销售市场，市场供需和价格走势呈现如下特征：2009年至2013年，市场总供应量为1752698平方米，需求量为1473018平方米，供需基本平衡；2009年至2013年，每年平均成交量接近30万平方米，2012年开始大宗交易减少；2013年，市内六区办公楼销售均价18742元/平方米，与2006年相比，年均涨幅13.5%。预计2014年，市内六区办公楼平均售价有望挑战20000元/平方米大关；2014年至2017年，预计实际竣工项目与市场需求基本平衡，办公楼售价涨幅趋缓。