2013年青岛房地产市场运行分析

2013年，青岛楼市呈现冷热不均的景象——刚需火热、改善冷滞。

青岛网上房地产官方数据显示，2013年，位于青岛城阳区的卓越蔚蓝群岛凭借3046套和31.48万平方米的成绩，成为青岛市销售套数和销售面积双料冠军，并取得20.54亿元的成交金额，超出该公司原定任务15.5亿元。

另据青岛楼市排行榜显示，2013年青岛排名前十的楼盘中，只有晓港名城为改善型住房，包括卓越蔚蓝群岛、中海国际社区、海尔鼎世华府等九个项目均为刚需产品。

卓越青岛八年运作

查阅资料，卓越蔚蓝群岛地处青岛城阳区白沙湾片区，总占地面积1340亩，总建筑面积160万平方米，主要产品包括独栋别墅、多层、小高层等，该项目为卓越集团于2006年9月27日竞得；共分五期开发，整体项目2015年完工。

青岛卓越营销总监汪志雷对观点地产新媒体表示，主要是项目性价比较高，比较符合市场需求。今年卖得最好的是88平小三房，这是在其他项目很少见的。单价在6000-7000元/平方米之间，大概60万元左右的总价，就可以买一套三房，而且这个小区有人住，更有升值的空间，所以对客户的吸引力很大。

蔚蓝群岛是卓越在青岛的第一个项目，也是卓越蔚蓝系列产品之一；这类作品比较典型的特点就是郊区、大盘、刚需。而作为城阳刚需房的典型，卓越蔚蓝群岛一直都以低价吸引了众多新青岛人的关注。

根据汪志雷的解释，所谓新青岛人，即户籍不在青岛，但是因为读书、工作等原因来到青岛，并最终定居在青岛的人群。据悉，每年这类流动人口大概在130万人次左右；这一类人群是青岛城阳区、李沧区的购房主力军。

“青岛所处的节点跟当时在深圳所处的节点是比较类似的，都是针对新进入城市的刚需人群；最早是周边来买，开过一期之后，就会面对全市。”

但汪志雷亦承认，这期间需要一个市场培育期，需要花费很大的精力和时间。自2007年进入青岛至今，卓越蔚蓝群岛运作长达八年之久。

青岛思源经纪李振明也表示，在2007年、2008年时，卓越蔚蓝群岛所处片区的市政建设、交通、商业等服务配套都还不健全。

自2011年始，为了迎合市场需求，蔚蓝群岛从大户型为主转型成小户型刚需房为主，并在后续填补配套，打造居住环境及生活、工作上的设施。

汪志雷表示，蔚蓝群岛项目已经销售100万平方米左右，还有两到三年的去化时间；后期开盘80%以上是刚需产品；只是在景观资源比较好的地方有一些洋房、别墅。

“刚需的潜力还是很大的，限购限价政策一直在持续，改善型、投资型项目一直被打压，2013年卖得比较好的基本上是刚需性质产品。”

刚需改善冷热两重天

2013年青岛排名前十的楼盘中，只有晓港名城是改善型住房，其他九个项目均为刚需产品。

青岛银海世邦市场研究中心经理孙悦超认为，自从楼市调控以来，高端市场受限比较严重，中低端市场主要客群还是婚房等刚性需求的；高端市场主要是偏向于投资，更考虑成本问题。

除了政策等因素外，也与青岛本地购房习惯不无关系。

“市区的人群一般不会选择城阳、黄岛等新区域。”青岛思源经纪李振明指出，对青岛当地人而言，选择改善型住房有以下类型：注重身份和面子的选市南区，如华润中心；注重面子和环境的会选崂山区低密度洋房产品；第三是拿时间换居住舒适度，回到胶南、城阳、即墨等购买别墅。

他还指出，位于城阳区的改善型项目面临去化难的问题，如果在城阳区全部建140平方米房型，可能只能消化10%，剩下90%很难消化。

此外，与2013年青岛销售金额冠军中海国际社区相比，中海的改善型项目紫御观邸销售也存在滞后。

资料显示，中海紫御观邸位于青岛市北区山东路西侧，地上总建筑面积约19.4万平方米，其中住宅项目约占60%，商业项目面积约77000平米，该项目还曾是2007年青岛轰动一时的地王。

有青岛业内人士透露，中海紫御观邸较同区位项目总价偏高，200-300平方米的精装房，最早是23000元/平方米左右，后来降至21000元/平方米，2013年又降价至19999元/平方米。

“滞销的原因之一便是市场不认可中海紫御观邸所处区域，那里本身就不是一个品质改善的区域。”该人士总结称。